Comment Tantiem sélectionne ses actifs immobiliers ?

Tantiem propose chaque mois de nouvelles opportunités d'investissement, actuellement majoritairement en immobilier commercial.

Restaurant, centre médical ou enseigne alimentaire, l’analyse d’un actif commercial diffère significativement de celle d’un actif résidentiel. Nous évaluons la performance des locaux commerciaux en tenant compte de nombreux paramètres spécifiques, nécessitant une analyse minutieuse pour offrir un rendement intéressant, des garanties élevées et sécuriser la revente.

Nous ne proposons ainsi que 2% des biens qui nous sont proposés.

Voici les critères essentiels que nous considérons avant de proposer un actif commercial aux investisseurs de Tantiem :

Encore plus qu'en immobilier résidentiel, nous commençons toujours par analyser l’emplacement précis de l’actif commercial dans l’agglomération, en déterminant s’il est situé dans un quartier stratégique plutôt prime, un centre-ville animé, une rue commerçante prisée, ou une zone périphérique.

En collaboration avec nos partenaires spécialisé en données immobilières, nous obtenons des détails précis sur la rue spécifique où se situe l’actif et les dernières transactions réalisées.

Nous examinons ensuite la vacance locative dans le secteur à travers des plateformes spécialisées et des visites sur place, tout en évaluant la qualité des enseignes environnantes (locomotives, enseignes nationales, indépendants) et en surveillant les projets d’aménagement futurs susceptibles d’influencer positivement ou négativement la performance de l’actif.

Si cette première analyse de la location s'avère satisfaisante, nous examinons ensuite les caractéristiques intrinsèques de l’actif telles que sa disposition (comme un local en angle) et sa surface linéaire, vérifiées à l’aide de plans détaillés.

Nous consultons évidemment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années afin de repérer tout travaux de copropriété récemment réalisés ou prévus, particulièrement ceux qui relèvent de l’article 606 du code civil et qui incombent au bailleur.

L'analyse du niveau de loyer actuel par rapport au marché est primordial pour optimiser notre stratégie d'investissement.

Notre objectif premier est de déterminer avec précision si le loyer est en dessous, conforme ou au-dessus du marché, au regard en particulier du taux d'effort du locataire.

Nous prenons en compte la surface pondérée afin d’obtenir un loyer en €/m²/an, et le comparer aux loyers d’actifs similaires dans le secteur à travers des plateformes de commercialisation et plateformes spécialisées en valeurs locatives.

Ce critère est absolument primordial car il impacte directement la sécurité de l’investissement !

La qualité du bail en place est un des points les plus importants ! Il permet de connaître l’étendue des garanties, les conditions liées aux charges récupérables, la destination, l'affectation et bien d’autres points essentiels.

Nous examinons minutieusement les clauses essentielles du bail, telles que la durée ferme restante avant un éventuel départ du locataire, les modalités d’indexation des loyers et l’indice de référence utilisé, ainsi que les garanties offertes par le locataire (dépôt de garantie, GAPD, caution solidaire).

La répartition des charges, incluant la taxe foncière et les frais d’entretien, ainsi que toutes les autres caractéristiques pertinentes pouvant influencer le potentiel de location, comme les contraintes de copropriété, d’extraction ou de licence sont également analysées.

La solidité financière et la réputation du locataire sont systématiquement étudiés. Nous examinons les bilans financiers, la rentabilité, le taux d’effort, l’image de marque, l’expérience et le parcours professionnel, ainsi que tout autre facteur qui pourrait garantir la pérennité de son activité.

Au regard des critères mentionnés ci-dessous, nous évaluons le prix demandé par rapport au marché en considérant plusieurs aspects.

En nous appuyant sur les critères mentionnés ci dessus, notre offre de prix est systématiquement effectuée via 2 méthodes:

• une valorisation dite "par comparable". Nous comparons la surface pondérée avec des biens similaires récemment vendus ou actuellement disponibles à la vente (en prenons en compte le nombre de transactions effectuées pour ce type d’actifs dans le secteur, ainsi que le niveau d’offre disponible actuellement sur le marché)

• une valorisation dite par taux de capitalisation, qui consiste à définir un rendement attendu par un investisseur pour acquérir un actif.

Nous avons détaillé dans ce précédent article ces 2 méthodes.

Notre grille de notation basée sur les critères évoqués ci-dessus nous permet ensuite de déterminer à travers un diagramme de Kiviat si l’actif commercial se situe en risque, à un niveau de marché ou en surperformance.

Il ne sert à rien de chercher à tout prix la meilleure rentabilité... notre philosophie chez Tantiem est de proposer des actifs offrant le meilleur rapport rendement / risque / potentiel.

Voici un exemple d’analyse d’un actif immobilier commercial situé à Niort :

Après analyse, nous pouvons constater à travers ce diagramme que cet actif commercial est performant et pourrait être un exemple de projet à venir sur la plateforme...moyennant une bonne négociation :)

Notre équipe est joignable par téléphone au 07 83 17 53 49 ou par mail à serviceclient@tantiem.com pour répondre à toutes vos questions.

A très bientôt chez Tantiem !