Quels sont les risques du crowdfunding immobilier

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article du crowdfunding.

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif permettant à quiconque d’investir dans des projets immobiliers par le biais d’une plateforme en ligne.

Promettant des rendements attractifs de plus de 8%, le crowdfunding immobilier attire les investisseurs de France et d’ailleurs depuis une dizaine d’années, avec un montant de collecte record de plus de 2 milliards d'euros en 2022.

Le crowdfunding immobilier n’est pourtant pas sans risques. Le faible taux de défaut de marché annoncé est remis en question par les dernières faillites de promoteurs. 

La crise immobilière actuelle, touchant particulièrement les promoteurs, ne devrait pas améliorer la situation. Quels sont donc les risques à connaître avant de se lancer ?

Tout projet immobilier comporte en effet des risques pouvant entraîner des délais et coûts supplémentaires, donc des rendements sur l’investissement plus faibles. En voici les principaux :

• Le risque administratif : difficultés liées à l’acquisition du terrain ou à l’obtention des garanties et autorisations administratives, en particulier du permis de construire purgé de tout recours ;

• Le risque technique et opérationnel : chaque construction a toujours son lot d’imprévus plus ou moins couvert par les contrats/assurances et anticipé dans le budget (problème technique, faillite d’un prestataire, retard de livraison, pénurie de matériel, etc.) ;

• Le risque de commercialisation : une mauvaise étude du marché ou une mauvaise gestion de la vente diminuent le prix de vente estimé.

Ces risques dépendent donc de la capacité du porteur de projet à i) analyser finement les coûts de son projet, la réglementation et le marché, ii) à anticiper des coûts supplémentaires éventuels, et iii) à exécuter son projet immobilier en bonne et due forme. 

Le succès d’une opération immobilière repose essentiellement sur l’expertise et la capacité d’exécution de celui qui la porte (généralement un promoteur immobilier ou un marchand de bien). Il est donc important de connaître les risques qui lui sont associés.

• Risque financier : une mauvaise santé financière de l’entreprise peut entraîner des difficultés à obtenir un financement ou à réaliser le projet en totalité ;

• Risque opérationnel : une mauvaise analyse des coûts ou du marché, une mauvaise gestion des travaux, une équipe peu expérimentée, ou encore l’échec d’opérations antérieures peuvent avoir des conséquences sur les rentabilités prévues ;

• Risque réputationnel : des problèmes réputationnels peuvent mettre en péril la réalisation du projet ou la commercialisation (litiges en cours, critiques de la part du public ou des parties prenantes, etc.).

Avant de se lancer dans le crowdfunding immobilier, il est donc nécessaire d’avoir suffisamment d’informations sur le projet immobilier et sur celui qui le porte afin d’évaluer les risques entourant l’objet de l’investissement. 

Cousin du crowdfunfing, l’immobilier fractionné permet d’acccéder à un placement offrant des rendements attractifs et un risque beaucoup plus mesuré. Alors que vous prêtez de l’argent à un promoteur dans le cadre du crowdfunding, vous achetez au contraire un bien immobilier avec l’immobilier fractionné, pour en percevoir chaque mois une part des revenus locatifs et de la plus value potentielle à la revente. Tantiem est la 1ère plateforme d'immobilier fractionné française.

Certains risques sont plus difficiles à anticiper, en particulier ceux concernant l’environnement dans lequel le projet se situe.

• Risque géopolitique, économique et social : un effondrement du marché, une guerre, une inflation rampante ou encore une crise socio-économique peuvent modifier drastiquement les hypothèses de coûts, de délais ou de vente ;

• Risque environnemental : le changement climatique a accentué la fréquence des catastrophes naturelles (inondation, tempête, etc.) et des pandémies pouvant affecter le projet ;

• Risque réglementaire : des modifications de la fiscalité ou de la réglementation peuvent remettre en cause la faisabilité du projet ou sa pérennité.

Bien qu’impossibles à prévoir, en particulier sur un horizon de plusieurs années, ces risques doivent être pris en compte par le porteur de projet. Il faut donc vérifier qu’il ait bien souscrit à des assurances et prévu de la marge pour pallier des aléas éventuels.

Certains risques sont plus difficiles à anticiper, en particulier ceux concernant l’environnement dans lequel le projet se situe.

• Risque géopolitique, économique et social : un effondrement du marché, une guerre, une inflation rampante ou encore une crise socio-économique peuvent modifier drastiquement les hypothèses de coûts, de délais ou de vente ;

• Risque environnemental : le changement climatique a accentué la fréquence des catastrophes naturelles (inondation, tempête, etc.) et des pandémies pouvant affecter le projet ;

• Risque réglementaire : des modifications de la fiscalité ou de la réglementation peuvent remettre en cause la faisabilité du projet ou sa pérennité.

Bien qu’impossibles à prévoir, en particulier sur un horizon de plusieurs années, ces risques doivent être pris en compte par le porteur de projet. Il faut donc vérifier qu’il ait bien souscrit à des assurances et prévu de la marge pour pallier des aléas éventuels.

Au-delà des risques de l’investissement immobilier, les risques liés au financement participatif sont également à connaître. Dans le crowdfunding immobilier, l’opération est généralement financée par l’émission d’obligations non cotées.

• Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti. Si le projet ne vient pas à bout, il est possible de perdre tout ou partie de ce qui a été investi ;

• Risque d’illiquidité : les sommes investies dans le projet sont généralement bloquées le temps de la réalisation du projet qui peut durer de quelques mois à plusieurs années. Il est donc difficile voire impossible de vendre ou de transférer ses titres financiers durant cette période ;

• Risque de rendement inférieur : si le projet rencontre des difficultés, sa rentabilité peut finalement être inférieure à celle annoncée. Le capital investi sera préservé mais les intérêts versés seront moindres  ;

• Risque de modification de la durée de l’emprunt : la durée de l’investissement peut être modifiée, par anticipation ou par prolongement de l’emprunt (6 mois maximum en général) de la part de la société émettrice des titres. Les intérêts versés, les rendements et la liquidité de l’investissement peuvent donc varier ;

• Risque réglementaire : des changements de législation ou de fiscalité concernant les investissements, en particulier s’il s’agit d’un projet à l’étranger, peuvent altérer les rendements prévus.

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier possède des risques, d’autant plus que les rendements annoncés sont généralement élevés. Ces risques peuvent cependant être atténués en choisissant avec attention les opérations immobilières dans lesquelles investir. 

Les risques extérieurs

Certains risques sont plus difficiles à anticiper, en particulier ceux concernant l’environnement dans lequel le projet se situe.

• Risque géopolitique, économique et social : un effondrement du marché, une guerre, une inflation rampante ou encore une crise socio-économique peuvent modifier drastiquement les hypothèses de coûts, de délais ou de vente ;

• Risque environnemental : le changement climatique a accentué la fréquence des catastrophes naturelles (inondation, tempête, etc.) et des pandémies pouvant affecter le projet ;

• Risque réglementaire : des modifications de la fiscalité ou de la réglementation peuvent remettre en cause la faisabilité du projet ou sa pérennité.

Bien qu’impossibles à prévoir, en particulier sur un horizon de plusieurs années, ces risques doivent être pris en compte par le porteur de projet. Il faut donc vérifier qu’il ait bien souscrit à des assurances et prévu de la marge pour pallier des aléas éventuels.

Les risques financiers du crowdfunding

Au-delà des risques de l’investissement immobilier, les risques liés au financement participatif sont également à connaître. Dans le crowdfunding immobilier, l’opération est généralement financée par l’émission d’obligations non cotées.

• Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti. Si le projet ne vient pas à bout, il est possible de perdre tout ou partie de ce qui a été investi ;

• Risque d’illiquidité : les sommes investies dans le projet sont généralement bloquées le temps de la réalisation du projet qui peut durer de quelques mois à plusieurs années. Il est donc difficile voire impossible de vendre ou de transférer ses titres financiers durant cette période ;

• Risque de rendement inférieur : si le projet rencontre des difficultés, sa rentabilité peut finalement être inférieure à celle annoncée. Le capital investi sera préservé mais les intérêts versés seront moindres  ;

• Risque de modification de la durée de l’emprunt : la durée de l’investissement peut être modifiée, par anticipation ou par prolongement de l’emprunt (6 mois maximum en général) de la part de la société émettrice des titres. Les intérêts versés, les rendements et la liquidité de l’investissement peuvent donc varier ;

• Risque réglementaire : des changements de législation ou de fiscalité concernant les investissements, en particulier s’il s’agit d’un projet à l’étranger, peuvent altérer les rendements prévus.

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier possède des risques, d’autant plus que les rendements annoncés sont généralement élevés. Ces risques peuvent cependant être atténués en choisissant avec attention les opérations immobilières dans lesquelles investir. 

Comment limiter ces risques ? 

Le crowdfunding immobilier reste attirant par ses rendements élevés et ses risques relativement maîtrisés par les différents acteurs du secteur. Il est important de comprendre le fonctionnement de cet investissement immobilier et les risques associés pour en tirer le meilleur parti. Voici quelques conseils pour limiter les risques pris : 

• Investir dans un projet immobilier dont le terrain est déjà acquis et le permis de construire purgé de tout recours ;

• S’informer soi-même ou à travers les plateformes de crowdfunding reconnues de l’expertise et la fiabilité du promoteur, ainsi que de la rentabilité et la faisabilité du projet immobilier ;

• Investir dans des projets immobiliers durables, à des localisations prime et relativement peu risquées (peu de catastrophes naturelles, gouvernement stable, marché dynamique, etc.) ;

• Vérifier les conditions de l’obligation émise et les conditions de remboursement ;

• Investir dans des projets à court terme avec de l’épargne dont l’investisseur n’a pas besoin sur le très court terme.

Pour conclure, le crowdfunding immobilier peut être une bonne façon de diversifier son portefeuille avec des investissements attractifs. 

Limiter les risques liés à ce type de placement est possible et permet de maîtriser les éventuelles pertes. De nombreuses plateformes permettent d’accéder au crowdfunding immobilier tout en assurant une analyse et un suivi précis du projet.

Que penser d'un investissement en crowdfunding en 2023 ? Les défaillances de promoteurs immobiliers enregistrées par les plateformes de crowdfunding restent encore limitées avec un taux de défaut en dessous des 0,3 %. De l'avis des différentes plateformes, ce taux va toutefois fortement augmenter avec les défaillances croissantes dans le secteur de la construction (+45,4 % au T1 2023 selon la Banque de France). Le risque de retard voire de perte en capital est donc bien plus élevé que ces dernières années.

Dans ce contexte de marché plus tendu, l'immobilier fractionné permet a contrario d'investir dans l'immobilier en détenant des parts d'un bien immobilier pour en toucher les revenus locatifs avec un risque plus limité.