Investissement locatif: bien choisir son assurance locative.
L'immobilier fractionné rend accessible à tout l'investissement immobilier. Si vous préférez investir en direct dans l'immobilier - et que vous en avez les moyens, comprendre les assurances est un pre-requis ! Nous vous en présentons dans cet article un petit aperçu.
Acheter un bien immobilier pour le louer, c’est miser sur un investissement rentable et durable. Cela étant un investissement locatif n’est pas exempt de tous risques. Loyers impayés, locataire indélicat, catastrophe naturelle, dégâts des eaux, incendie, dommages à un tiers : pour faire face en toutes situations, il est nécessaire de protéger son placement en l’assurant contre les principales menaces.
Garantie loyers impayés
La crainte partagée par de nombreux propriétaires, c’est d’avoir un locataire qui ne respecte pas les termes du bail et qui notamment, ne règle pas, en temps et en heure, le loyer. Et malheureusement, en ces temps difficiles où l’inflation est forte, le nombre de loyers impayés augmente depuis quelques temps.
Le propriétaire qui a réalisé un investissement locatif peut se protéger contre ces impayés au risque de ne pas pouvoir rembourser son crédit s’il en a souscrit un. Bien sûr, le bailleur peut exiger de son locataire un garant et l’inscrire dans le bail. Cela étant, dans les faits, tout le monde n’a pas quelqu’un à qui demander de se porter caution solidaire.
Une solution sécuritaire, dans ce cas, est de se tourner vers une garantie loyers impayés (GLI). En cas de défaut de paiement, l’assurance recouvre les impayés de loyers et de charges. La compagnie d’assurance peut aussi indemniser le propriétaire pour les frais engendrés par la procédure juridique générée par les impayés (avocat, commissaire de justice..) ainsi que les frais annexes (changement de serrure, serrurier…)
Enfin, si l’on souhaite opter pour une protection maximale, il est possible d’ajouter une extension pour être assuré contre d’éventuelles détériorations causées par le locataire.
À noter :
On ne peut pas demander à son locataire d’avoir un garant et souscrire en même temps une GLI, les deux ne sont pas cumulables.
Il est possible de souscrire à l’assurance loyers impayés au moment de la signature du bail ou plus tard, sous certaines conditions.
Propriétaire Non Occupant
Il arrive qu’un investissement locatif soit, de temps en temps, vacant soit parce qu’il est entre deux baux, soit parce qu’il subit quelques travaux. Quand un logement est vide, il n’est, de ce fait, plus protégé par l’assurance habitation de son locataire ce qui peut se révéler réellement problématique si un sinistre survient. L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est pensée pour répondre à ces situations. Le propriétaire est assuré contre les dommages sur son bien ainsi que pour les risques corrélés à la responsabilité civile à l’égard d’autrui.
La PNO fonctionne aussi si un sinistre, par exemple, un dégât des eaux a lieu alors que le locataire habite encore le logement mais qu’il a donné son préavis de départ car, dans ce cas, son assurance peut refuser la prise en charge, c’est ce qui est prévu par la nouvelle convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles). Le propriétaire fournit alors à son assurance la lettre de congé de son locataire pour déclencher l’indemnisation.
Autre situation dans laquelle la PNO peut être pertinente, c’est lorsque le sinistre n’est pas couvert par l’assurance habitation du locataire car il s’agit d’un vice de construction, c’est à dire d’un défaut qui altère l’habitabilité du logement voir le rend dangereux.
Enfin, la PNO couvre efficacement un logement lors de sa construction si un dégât endommage l’ouvrage.
À noter:
L'assurance PNO est obligatoire si le bien est situé dans une copropriété.
Assurance habitation
L’assurance habitation, en France, n’est pas une option : la loi oblige le locataire d’un logement loué à souscrire une assurance pour les risques locatifs (incendie, dégât des eaux et explosion), à minima, et ce quelle que soit la durée du bail.
Lorsque le locataire ne remplit pas cette obligation, le propriétaire est en droit de résilier le bail en invoquant la clause résolutoire si elle est inscrite ou en s’adressant à un commissaire de justice afin qu’il assigne au tribunal le locataire.
L’autre solution, c’est que le bailleur prenne l’assurance pour le compte du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception, son locataire de son intention de souscrire une assurance pour se protéger des risques locatifs.
Par l’envoi de ce courrier, il n’est ensuite plus possible de résilier le bail pour cette raison. A réception de la lettre, le locataire dispose d’un mois pour régulariser sa situation, passé ce délai, le propriétaire est autorisé à prendre une assurance habitation pour le compte de son locataire. Il faut alors faire parvenir au locataire une copie du contrat d’assurance.
C’est ensuite le propriétaire qui s’acquitte du paiement auprès de l’assureur mais il doit être remboursé par le locataire. Concrètement, la prime d’assurance vient s’ajouter au montant du loyer et le montant total doit être inscrit sur la quittance de loyer. Le propriétaire a le droit de décider de majorer le coût de l’assurance de 10% pour compenser le temps passé à effectuer les recherches à la place du locataire. En effet, investiguer pour trouver le contrat d’assurance habitation adéquat demande du temps, les sources d’informations sont nombreuses et leur fiabilité ne se vaut pas. Cependant consulter des avis d’expert en assurance est une manière efficace de se renseigner quand on souhaite des opinions éclairées de professionnels.
À noter :
Il ne faut pas oublier de résilier l’assurance habitation prise pour le locataire si, à la fin de la première année de contrat, il vous présente une attestation d’assurance pour les risques locatifs.
