SIIC : Le Guide Complet pour tout comprendre

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article des sociétés foncières.

Les SIIC ont une excellente réputation dans le domaine de l'investissement immobilier. De manière générale, les actionnaires peuvent compter sur un très bon rendement. Cela dit, il serait imprudent d'acheter ses premiers titres sans connaître quelques bases. Sans comprendre le fonctionnement de ces sociétés foncières. 

C'est précisément dans ce but que nous avons conçu ce guide. Au fil des lignes à venir, découvrez une définition claire de la SIIC. Nous allons aussi mettre en lumière ses avantages... et ses inconvénients !

Vous aurez alors toutes les clés en main pour choisir d'investir (ou non) dans ces entités qui opèrent essentiellement en Europe. Oui, il s'agit pour ainsi dire d'une spécialité "continentale". Alors, quelles sont ses caractéristiques ? Ses forces ? Ses limites ? Voici ce qu'il est indispensable de savoir.

Derrière l'acronyme "SIIC", on retrouve la "société d'investissement immobilier cotée". Cette structure financière vise à dynamiser les placements immobiliers, majoritairement dans les biens fonciers commerciaux. Autrement dit : les bureaux, les restaurants, les magasins...   

Aussi, comme son nom l'indique, la SIIC fonctionne via un "jeu" d'investissements en bourse.

Comme pour toute opération sur les marchés financiers, l'objectif principal des investisseurs est de réaliser des bénéfices. Ce sont les très convoités dividendes. Vous devez comprendre que ces derniers, par nature, connaissent des fluctuations. 

Certes, contrairement au "trading", les prises de position sont moins immédiates. Pour autant, la notion de volatilité occupe une place importante. Les investisseurs en SIIC savent que le sort de leur placement dépend des cours. 

Voilà ce qui rend ces structures toutes particulières. Voyons maintenant quel est leur cadre juridique. Si la question peut paraître très technique, elle aide à comprendre la nature de ces sociétés.

Voici les textes légaux qui cadrent la création et les activités des SIIC.

Bien que ces considérations juridiques puissent paraître rébarbatives, elles se révèlent essentielles. Elles permettent d'apprécier la nature unique des SIIC, leurs attraits et leurs limites. 

Il y a tout d'abord la loi de Finances, qui évolue régulièrement. Elle permet de suivre les conditions fiscales (ou "fiscalité") auxquelles les SIIC doivent se soumettre. Nous vous invitons à consulter les publications du gouvernement à ce propos. 

Certaines bases restent en vigueur pour plusieurs années, sans faire l'objet de modifications notables. C'est ce qu'on observe pour le système d'imposition des dividendes. Ce dernier a été repensé, voté et acté en 2018.

Désormais, c'est le système du PFU qui fait foi. Autrement dit, le "prélèvement forfaitaire unique", souvent désigné par le mot anglais flat tax. Il s'élève à 30%. La ponction étant réalisée à la source, aucun calcul individuel par les actionnaires n'est nécessaire. La mécanique de cette taxation est détaillée ici.

Un autre aspect fondamental découle de la loi des finances : celui de la redistribution des quotas. À l'heure où nous rédigeons ces lignes, 60 à 70% des dividendes doivent être répartis entre les investisseurs.

Le Code Général des Impôts évoque également ces sociétés foncières. L'article 208 C, qui figure ici, dessine les contours de l'exonération dont la société bénéficie.

En tant qu'investisseur, cet aspect vous concerne moins. Toutefois, le fait que la SIIC ne doive pas payer d'impôt en tant que personne morale explique une partie de son intérêt.

Le Code de Commerce contient des dispositions concernant la distribution du capital et des droits de vote. C'est aussi là que l'on trouve toutes les directives en rapport avec la cotation sur les marchés financiers, la détention des titres... Le détail figure ici. 
Cette liste n'est pas exhaustive. Les circulaires et avis administratifs ainsi que les décrets ministériels entrent en ligne de compte. Nous venons cependant de citer les repères légaux principaux.

Il est temps de traiter la question sous un angle plus pratique. Comme pour toute forme d'investissement, il est déconseillé de se lancer sans réfléchir. Chaque (potentiel) actionnaire doit se demander dans quelle mesure le dispositif correspond à son profil.

Avant de compléter son portefeuille d'actions via les titres fonciers d'une SIIC, il est important de définir certains objectifs.

Oui, comme nous l'avons évoqué, la perspective de gagner de l'argent se place au centre de la démarche. Pour autant, le fonctionnement singulier de cette structure demande réflexion. 

En vous posant les questions suivantes, vous pourrez mieux définir dans quelle mesure cet investissement immobilier correspond à vos besoins et à votre situation. 

Quels sont mes besoins en liquidité ?

La SIIC offre un accès direct aux marchés financiers. L'achat et la vente d'actions rend alors la perception des revenus plus régulière. En admettant que les placements fructifient comme désiré.
Si vous souhaitez jouir plus régulièrement du fruit de vos investissements, alors cette société présente de vrais atouts. Relevons tout de même que les revenus réguliers et rapides ne devraient pas être un critère essentiel. La sagesse et la patience offrent, en principe, de meilleurs résultats.

Quelle marge de risque puis-je tolérer ?

Les sociétés d'investissement immobilier cotées sont fondamentalement plus exposées aux fluctuations boursières. De ce fait, la valeur des titres peut changer pour des raisons incontrôlables et imprévisibles. En contrepartie, le système des dividendes laisse entrevoir des bénéfices plus juteux.
Si l'évolution est favorable, le placement affiche un potentiel supérieur en termes de retour sur investissement. Tenez compte de plusieurs facteurs. Votre situation personnelle, notamment. Votre expérience, aussi. Ce genre d'initiatives ne devrait jamais compromettre votre santé financière globale. Précisons, quoi qu'il en soit, que les avis divergent au sujet des risques encourus. 

On peut aussi privilégier une autre conception des SIIC, et mettre en avant leur portée internationale. Sous cet angle-là, elles disposent d'un "filet de sécurité" que les SCPI n'ont pas. Les groupes immobiliers d'envergure, ceux qui se trouvent sur la scène boursière, se retournent plus facilement. 

Si vous pensez disposer de la marge nécessaire, rien ne vaut l'expérience. C'est là que vous tirerez des conclusions plus ancrées dans la réalité. Dans votre réalité. Évitez simplement la précipitation, et considérez tous les scénarios possibles. 

Quels sont mes objectifs fiscaux ?

Admettons que vous privilégiiez la SIIC, par rapport à la SCPI. Dans ce cas, vous "ménagez" votre imposition sur le revenu. Cette logique ne tient qu'en comparaison avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Au-delà, il y a un avantage pratique. Le prélèvement d'impôt se fait très naturellement pour les sociétés foncières cotées. Cela fluidifie forcément vos démarches lors de la déclaration fiscale.

Répondre à ces questions contribue à rationaliser votre projet. Il faut maintenant approfondir quelques notions. Plus vous en saurez, mieux vous aborderez cette opportunité.

Il est essentiel d'en dire davantage sur le risque que l'investissement dans cette société foncière fait courir aux actionnaires.

Nous n'avons aucune "recette" à fournir. Aucune formule magique applicable systématiquement. Et pour cause : de très nombreux paramètres entrent en jeu. La conjoncture, par exemple, n'est pas étrangère à la progression des cours. Si vous confiez la gestion de vos produits à un intermédiaire financier, il prendra compte de ce facteur. 

Le plus important est de privilégier une vision à moyen/long terme. De même, rien n'oblige à uniformiser vos leviers de fructification financière. Au contraire, pour que le risque soit moins important, une diversification des actions détenues s'impose. Pensez à chercher d'autres titres, et à envisager des modalités de placement étrangères aux marchés boursiers (les SCPI, entre autres).

Si ces enjeux financiers ne compromettent pas votre volonté d'investir en SIIC... faut-il encore savoir comment entreprendre ce placement, n'est-ce pas ? Voici quelques éclaircissements à ce sujet.

Vous avez pesé le "pour" et le "contre", si on ose cette expression populaire. Vous avez conscience du potentiel que représente ce type de placement dans la pierre papier. Il est alors question de franchir le pas. Acheter vos premières actions.

Pour ce faire, vous devez ouvrir ou compléter le portefeuille d'un compte-titre. 

En effet...

1. Jusqu'en 2011, il était possible d'intégrer les investissements en SIIC à un PEA (plan d'épargne en actions). Puis à partir du 21 octobre de l'année en question, l'Assemblée a fixé des limites (source). 

2. Il existe des assurance vie intégrant les placements dans ces sociétés foncières. Cependant, leur nombre reste limité.

3. La meilleure solution reste donc le compte-titre.

Bien sûr, tout le monde ne maîtrise pas les subtilités du marché immobilier en France. Il faut une grande connaissance des marchés boursiers pour que la participation à la santé financière d'une société foncière se révèle rentable. D'autant que parfois, les considérations dépassent notre territoire.

C'est pourquoi la plupart des actionnaires privilégient une gestion pilotée. Ils confient la constitution et la surveillance du portefeuille à un conseiller. Ce dernier va moduler l'achat et la vente des titres en fonction de critères précis. S'il opère correctement, il n'y aura aucun "calque". Il adaptera les mouvements aux indices, aux annonces... tout en se gardant de réagir impulsivement.

Chaque structure réagit à sa manière aux phénomènes conjoncturels. Cela dépend de sa constitution. De ses "réserves", au sens très large du terme. À ce propos, quelles sont les SIIC particulièrement intéressantes en 2023 ?

Si l'on vous garantit un rendement exceptionnel en 2023 grâce à une société foncière en particulier, observez une certaine prudence. En effet, dès que les marchés financiers font partie de l'équation, les revenus peuvent varier de manière imprévisible. C'est le fondement même des opérations boursières.

Nous n'allons donc pas citer de structures cotées en promettant un succès fulgurant. Cela étant dit, certaines SIIC sortent particulièrement du lot. Elles enregistrent des performances durables, et affichent une belle résilience face aux crises conjoncturelles. De nombreux experts les mettent en avant. Nous avons donc compilé une sélection de ces sociétés foncières qui ont su faire leurs preuves.

Notre sélection des SIIC les plus prisées (et quelques explications)

• Klépierre se présente comme le leader des centres commerciaux en Europe. On pourrait alors penser que les mesures restrictives prises en début de décennie ont affaibli ses activités. Il n'en est rien. Dès l'année 2020, elle a maintenu une bonne santé financière. Car ce qui fait sa force, c'est justement la richesse de son parc immobilier. En Allemagne comme en Norvège, en France comme en Italie, elle a trouvé une place privilégiée. Il y a fort à parier que votre conseiller financier intégrera cette société foncière à votre portefeuille d'actions.

• Gécina. Ce groupe se concentre presque exclusivement sur l'activité immobilière en Île-de-France. Selon les informations figurant sur son site officiel, l'ensemble des actifs correspond à environ 20 milliards d'euros (fin décembre 2021). La dynamique de gestion foncière diffère donc de Klépierre. Cela ne la rend pas inintéressante pour autant. Elle aussi a su affronter la récession. Les nombreux domaines dans lesquels ses bureaux opèrent permettent de diluer le risque. En outre, une partie du patrimoine concerne le résidentiel. Gécina se révèle parfaitement légitime au sein d'un portefeuille d'actions. À condition de soigner sa stratégie d'ensemble.

• ICADE contribue grandement à la vie des fourmilières urbaines. Du projet immobilier à l'inauguration, elle contribue notamment (et fortement) au développement des espaces publics. À l'instar de Gécina, elle intervient dans l'hexagone. En consultant le rapport annuel 2022 de la firme (voir ici), on remarque une tendance haussière à plusieurs niveaux. Un retournement (défavorable, donc) n'est jamais impossible. Il est, en revanche, peu probable. Comme l'expliquait le Président du groupe à l'occasion d'un communiqué, ICADE a dû composer avec "un environnement économique et financier particulièrement (...) volatil". 

• L'omniprésence d'Unibail-Rodamco-Westfield se ressent déjà... dans son nom. C'est une vraie conjugaison des forces qui permet la constitution du portefeuille d'actif de cette SIIC. Plus jeune que les deux précédentes sociétés foncières, elle a très vite pris son essor. L'expérience et le savoir-faire de trois géants se complètent pour que cette entité continue de fructifier. Bien que son siège se situe à Paris, son patrimoine s'étend largement au-delà des frontières françaises. Voilà une des rares sociétés d'investissement immobilier cotées à conquérir d'autres continents. Il existe des centres commerciaux aux USA, notamment, dont URW assure la gestion.Sans être invincible, cette SIIC a donc des milliers de tours dans son sac. Elle sait se diversifier et répondre à des besoins toujours plus nuancés.

• Covivio est plus modeste que la société précédente, mais reste un levier de diversification du portefeuille négligeable. Ce sont les bureaux qui représentent une grande partie de son patrimoine. La gestion de certains hôtels et bâtiments résidentiels complète ses activités. Sans jouir d'une portée internationale comme URW, elle a tout de même un pied en Allemagne, au Royaume-Uni ou encore en Espagne. Cette foncière tire son épingle du jeu sur le plan idéologique. Sa charte éthique couvre un large éventail de problématiques sociales et environnementales. Ce souci d'intégrité encourage les investisseurs à lui faire confiance depuis sa fondation en 1998.

Nous aurions pu mentionner d'autres SIIC occupant une place intéressante sur les marchés financiers. Altarea, Argan ou encore Carmila offrent des perspectives de placement encourageantes.

Dans tous les cas, notre panel devrait vous permettre de comprendre que toute société foncière cotée a son identité. C'est ce qui fait la richesse de ces opérations en bourse. Les avantages et les inconvénients se répondent en écho. Ils doivent pouvoir former un ensemble harmonieux et profitable.

Sommes-nous en train de vous encourager à renoncer aux SCIP ? L'acquisition de titres auprès des compagnies immobilières rendrait-elle cette alternative caduque ?

Tout professionnel de la finance digne de ce nom le dirait. Il n'y a pas de choix à faire entre SIIC et SCIP. Les ressorts financiers (risque, liquidité, droits induits) sont résolument différents entre les deux types de placements. Le régime fiscal, on l'évoquait plus tôt, est d'un tout autre ordre.

Rien ne s'oppose, dès lors, à un investissement dans les deux formes de sociétés foncières. Le reste dépend de votre stratégie, ou de celle que votre conseiller a mis en place.

S'il fallait absolument "confronter" ces deux foncières, alors on pourrait retenir les éléments suivants :

• Il y a d'innombrables différences entre l'acquisition d'actions dans la "pierre papier" et les jeux de hasard. Pour autant, dans les deux cas, le sens du risque est requis. La SIIC réserve son lot de retournements qui échappent entièrement au contrôle des actionnaires. Si vous préférez la sûreté et une perception plus directe du rendement, alors la SCIP correspond mieux.
  

• Les SIIC, même parmi les plus petites, ont un prestige que les SCIP n'ont pas. Cela leur offre des avantages de taille. Leur fonctionnement les rend très résilientes face aux phénomènes socioéconomiques les plus rudes. À son échelle, la SCIP compte sur les loyers. Elle s'expose plus significativement aux caprices de la conjoncture. Rarement dangereuse pour l'investisseur, elle reste moins propice à percevoir des bénéfices importants, contrairement aux SIIC. 
  

• En admettant que vous choisissiez la gestion libre de vos investissements en SIIC, il faudra s'armer de patience et de rigueur. La surveillance des cours ne s'improvise pas. Maximiser ses revenus, c'est rester alerte, année après année. Il serait fâcheux que votre capital s'affaiblisse à cause d'un manque de vigilance. Même pour un banquier ou autre pro de la finance, la tâche demeure exigeante. 
  

• Finalement, les voies de création sont plus nombreuses en SCIP. On l'a vu : la SIIC n'est qu'exceptionnellement disponible au moment de contractualiser une assurance vie. Le PEA n'est même plus une option. Cet aspect logistique pourrait influencer votre décision.
  

• Rappelons que la SIIC s'accompagne d'avantages en termes de fiscalité. L'exonération dont jouit la société foncière cotée marque une différence notable selon les circonstances.

Quittons cet effort comparatif afin de dresser un bilan. Notre dernière section permet de résumer les nombreuses informations que nous avons apportées jusqu'ici.

Tantiem est un acteur de l’investissement fractionné.

La caractéristique principale de l’investissement fractionné, c’est de pouvoir investir dans des biens immobiliers avec un faible capital. Ainsi, il est possible de devenir un propriétaire indirectement avec un très faible capital.

L’un des gros avantage de l’immobilier non coté est que les revenus (les loyers) sont réguliers. Les SIIC, qui sont soumis à la volatilité de la bourse, présentent une volatilité plus élevée.
Or, les banques sont plus intéressées par des projets dont la source de revenu est fiable. Autrement dit, les banques sont largement plus enclines à financer des projets immobiliers non cotés tels que ceux proposés par Tantiem. La conséquence est de pouvoir bénéficier beaucoup plus facilement de l’effet de levier bancaire, et donc d’un rendement important.

L’un des autres gros avantages d’investir avec Tantiem, c’est la transparence et la visibilité des projets dans lequel l’investisseur investit. Il sait exactement quel projet il soutient, il a une visibilité sur le projet de A à Z.

Nous espérons que ce dossier complet vous aura aidé à comprendre le fonctionnement de ces entités. Avoir conscience de ces éléments peut vous aider tout au long de votre stratégie. Même si les modalités évoluent au fil du temps, le principe reste le même. N'hésitez pas, en tout cas, à consulter le reste de nos rubriques. Nous mettons tout en œuvre pour simplifier ces notions... sans ignorer leur richesse.

L'investissement en immobilier n'est pas chose simple. Comprendre et analyser le portefeuille d'une foncière ou une SCPI nécessite des compétences techniques et du temps dont nous ne disposons ps tout.

C'est la raison pour laquelle l'immobilier fractionné peut être une alternative intéressante, offrant un très bon rapport temps passé / rendement / sécurité.