Les meilleures alternatives aux SCPI en 2025

Existantes depuis les années 70, les SCPI restent une solution reconnue pour investir en immobilier, mais il existe désormais de nombreuses alternatives permettant de diversifier son patrimoine immobilier au delà de l'investissement en propre ! Les OPCI par exemple, gérés par une société civile de placement, associent immobilier et actifs financiers, le crowdfunding immobilier offre un accès simplifié aux investisseurs avec un prix de souscription plus faible, et l'immobilier fractionné plus récemment. Petit tour d'horizon !

Les SCPI de rendement, qui ont longtemps été plébiscitées par les investisseurs, traversent en 2025 une période plus incertaine. La hausse des taux d’intérêt impacte la performance globale des placements, tandis que le taux de rendement net a reculé. Le taux de distribution des SCPI s'établit à 4,72% selon l'ASPIM en 2024. La liquidité peut aussi poser problème, notamment pour ceux qui souhaitent revendre leurs parts de SCPI rapidement. Entre un prix de souscription élevé et des frais de gestion, l’impact sur la rentabilité peut être significatif. Enfin, la fiscalité sur les revenus fonciers hors enveloppe fiscale peut alourdir encore davantage la charge des investisseurs. Dans ce contexte, explorer des alternatives devient une nécessité pour mieux répartir les risques et optimiser son portefeuille d’investissement immobilier !

Petit rappel: qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (ou société civile de placement) est organisme de placement collectif à moyen ou long terme, qui investir dans des biens immobiliers en vue d'un rendement locatif. Les SCPI peuvent investir par exemple dans :

• L'immobilier commercial (murs de commerces) ou résidentiel,

• L’immobilier logistique, profitant de l’essor du e-commerce et du besoin croissant en plateformes de distribution.

• L’immobilier de santé, avec des établissements comme les cliniques, EHPAD et centres spécialisés, bénéficiant d’une forte demande démographique.

• Les infrastructures énergétiques, comme les parcs éoliens ou solaires, pour allier rendement et impact environnemental.

• L’hôtellerie et le tourisme, qui offrent des perspectives intéressantes dans les zones dynamiques.

• L’immobilier agricole et viticole, misant sur la valorisation des terres et l’attrait pour les produits du terroir.

• Les data centers et l’immobilier technologique, indispensables à l’ère numérique et en pleine expansion.

1. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

Moins connus du grand public, les OPCI mélangent immobilier, actifs financiers (actions, obligations) et liquidités. Ils sont plus souples, notamment via l’assurance-vie. Leur rendement est plus variable, mais leur liquidité et leur diversification séduisent de plus en plus d’investisseurs prudents. Ces produits permettent une allocation efficace entre différents types d’actifs, en offrant un intérêt grandissant auprès des épargnants en quête de diversification.

2. Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)

Les SIIC sont des foncières cotées en Bourse. Elles permettent d’investir dans de grands portefeuilles immobiliers via des actions, avec une liquidité totale. La volatilité boursière est à prendre en compte, mais la fiscalité est avantageuse si l’on passe par un PEA. Cela offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir des parts dans de grands immeubles ou bureaux, tout en bénéficiant d’un rendement net souvent attractif.

3. Les foncières cotées internationales

Investir dans des foncières américaines, européennes ou asiatiques permet de diversifier géographiquement et de bénéficier de marchés parfois plus porteurs que le marché français. Attention cependant au risque de change et à la fiscalité selon la zone. L'investissement dans des foncières cotées à l’international peut offrir un rendement intéressant et permettre une diversification de son patrimoine sur de nombreux secteurs tels que la logistique, l’éducation ou l’hôtellerie.

4. Les clubs deals immobiliers

Réservés aux investisseurs plus avertis ou disposant de tickets d’entrée supérieurs (souvent à partir de 50 000 €), les clubs deals offrent la possibilité de rentrer dans des opérations ciblées (bureaux, commerces, résidentiel haut de gamme) avec des rendements potentiellement plus élevés, mais moins de mutualisation. Ces projets permettent d’acquérir un capital important et de se lancer dans des investissements plus spécifiques, mais comportant un risque accru.

5. Les ETF immobiliers

Les ETF (fonds indiciels cotés) immobiliers donnent accès à l’immobilier coté mondial avec des frais très faibles et une liquidité totale. C’est un bon outil de diversification, accessible avec de petits montants, mais soumis à la volatilité des marchés boursiers. Ils permettent d’investir dans un portefeuille immobilier mondialement diversifié, offrant aux épargnants une alternative accessible et à faible coût pour investir dans des actifs immobiliers de grande taille.

6. Le crowdfunding immobilier

Enfin, le crowdfunding immobilier s’est imposé comme une alternative sérieuse. Les plateformes proposent des projets de promotion immobilière avec des rendements souvent compris entre 8 % et 10 %. La durée d’investissement est courte (12 à 36 mois). Il faut néanmoins accepter un risque plus élevé et bien diversifier ses placements. Ces plateformes permettent d’investir dans des projets immobiliers spécifiques tout en bénéficiant d’une liquidité plus faible et de frais de gestion relativement modérés. Le financement participatif immobilier permet d’investir via une plateforme de crowdfunding dans des projets immobiliers spécifiques. C’est une alternative plus accessible mais aussi un investissement risqué nécessitant une bonne analyse des projets avant de s’engager.

Comment choisir selon son profil ?

• Investisseur prudent : OPCI ou ETF immobiliers.

• Investisseur dynamique : SIIC ou foncières internationales.

• Investisseur expérimenté : clubs deals ou crowdfunding immobilier.

Encadré pratique : 5 conseils avant de se lancer

1. Évitez de concentrer tous vos investissements dans un seul produit. Diversifiez entre immobilier, actions et obligations.

2. Privilégiez les enveloppes fiscales adaptées (PEA, assurance-vie) pour optimiser votre rendement net.

3. Ne négligez pas la liquidité. Certains supports sont plus faciles à revendre que d’autres.

4. Lisez les documents réglementaires et les prospectus. Comprenez les frais et les risques.

5. Comparez les plateformes et les intermédiaires. Tous ne se valent pas, surtout dans le crowdfunding.

Les SCPI restent un outil patrimonial intéressant, mais elles ne doivent plus être la seule solution pour diversifier son patrimoine immobilier. En 2025, les investisseurs ont à leur disposition un éventail d’alternatives plus flexibles et souvent plus transparentes. Un comparatif rigoureux permet d'identifier la meilleure option en fonction de ses objectifs, en privilégiant si possible un investissement sécurisé. Comme toujours, l’essentiel reste de rester cohérent avec sa stratégie, son horizon de placement et sa tolérance au risque.