Comment choisir le meilleur investissement immobilier en 2023 ?
Quelles sont les clés du meilleur investissement immobilier ?
L’étude du marché
Avant tout investissement dans la pierre, il vous faut connaître le marché. En fonction de plusieurs caractéristiques, la nature d’un investissement est différente et le marché cible également. Il faut pour cela comprendre :
Les tendances du marché : comprendre l’historique récent du marché, c’est-à-dire la stabilité du marché en termes d’évolution des prix par exemple
L’offre et la demande : dans une zone ciblée, le rapport entre l’offre et la demande est important à saisir pour connaître l’attractivité
L’état du marché : un investissement locatif devra prendre en compte les taux d’occupation de la région ou le montant des loyers pratiqués pour un appartement par exemple
La concurrence : prendre en compte les biens concurrents, la façon dont ils sont entretenus et les prix qu’ils appliquent
Diversifier son portefeuille
Comme on dit souvent, la diversification des investissements est clé dans une stratégie qui a pour objectif d’être rentable. Dans le secteur de l’immobilier, c’est aussi le cas. Il y a plusieurs façons de diversifier son patrimoine :
Les types de biens : diversifiez vos placements dans le résidentiel, l’industriel, le commercial, ou encore le locatif, dans un bien ancien ou plus récent
La stratégie d’investissement : misez sur de la location ou de l’achat direct, sans oublier la SCPI
La zone géographique : il peut être judicieux de placer ses investissements dans différentes régions ou villes pour ne pas être dépendant des risques d’une seule zone
Le risque : mélangez des projets plus risqués avec des projets moins risqués peut permettre d’alterner entre rentabilité forte et faible
La liquidité de l’investissement
La liquidité est un enjeu crucial pour tout type d’investissement. Cela correspond à la facilité avec laquelle l’argent investi peut être transformé en argent liquide. C’est la façon avec laquelle l’investisseur récupère son capital. La liquidité dépend de plusieurs facteurs à prendre en compte :
La durée du processus de vente : en fonction des caractéristiques du bien, la durée du processus de vente peut être fortement rallongée
La demande sur le marché : si la demande est faible sur votre marché, la liquidité de l’investissement sera considérée comme plus faible
Le type de bien : tous les biens ne se vendent pas aussi facilement, un bien ancien peut être plus difficile à céder
Le cycle économique : l’environnement économique du pays peut freiner les acquéreurs, ou alors les encourager à acheter
Il est donc particulièrement important de connaître ses objectifs lors d’un investissement, mais aussi sa capacité financière. Si vous êtes susceptible d’avoir un besoin de liquidité à court terme, alors il faut se rapprocher d’une stratégie qui privilégie un investissement liquide.
Au contraire, si vous cherchez à vous constituer un patrimoine et des revenus réguliers sur le long terme, alors vous n’aurez pas de mal à vous diriger vers une stratégie d’investissements moins liquides.
Sélectionner le meilleur type d'investissement immobilier
L’importance du choix d’un investissement immobilier
Faire un investissement immobilier est une décision importante. Il revêt d’abord une importance significative en termes financiers. L’argent investi représente souvent un montant important d’épargne mis en jeu, quel que soit le type d’investissement.
L’investissement immobilier sert souvent à générer un complément de revenus. A travers les différents types d’investissements, vous pouvez vous protéger face à la conjoncture économique par exemple, marquée ces derniers temps par l’inflation.
Enfin, la gestion de l’investissement est également un facteur important à prendre en compte. Il faut arbitrer entre le rendement potentiel de l’investissement et le temps de gestion qu’il vous demandera. Ce temps dépend du type d’investissement que vous réalisez, il est par exemple inexistant dans le cadre d’une SCPI et cela fait partie des gros avantages de ces sociétés.
Il existe de nombreux types d’investissements immobiliers. Les plus courants sont les investissements locatifs, l’achat direct d’un bien ou l’acquisition de parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Chaque type d’investissement est adapté à des objectifs précis et personnels, que vous aurez déterminé au préalable selon votre capacité financière et votre personnalité. On ne peut pas dire que des types d’investissements sont meilleurs que d’autres, ils sont simplement plus adaptés à votre situation.
L’investissement locatif
L’investissement locatif, c’est l’achat d’un actif immobilier en vue de la mettre en location afin de générer des revenus qu’on appelle des loyers (comme un appartement par exemple). Cette stratégie est très répandue dans le secteur, elle permet d’obtenir des revenus passifs de façon régulière, tout en se constituant un patrimoine immobilier pouvant bénéficier d’une augmentation de sa valeur.
Au sein des investissements locatifs, on retrouve trois grandes catégories de biens :
Résidentiel : logement, appartement, etc.
Commerce : entrepôts, bureaux, commerces, etc.
Estival : locations de vacances
On évalue généralement la rentabilité d’un investissement locatif en comparant les loyers annuels issus du logement ou du bâtiment, avec la valeur du bien. Dans ce type d’investissement, la gestion locative est à votre charge et implique des charges qu’il faut prendre en compte, comme l’entretien ou les réparations par exemple.
L’achat direct
Quand on évoque l’achat direct, on peut parler de l’achat d’une résidence principale, mais ce n’est pas destiné à obtenir un rendement. Nous nous concentrerons donc sur l’acquisition d’un bien dans le but de le revendre afin de générer une plus-value sur la valeur de cet actif. Dans cette stratégie, les rendements sont souvent meilleurs en raison de l’importance des sommes.
On distingue plusieurs stratégies ici également :
Construire un bien dans le but de le revendre
Acquérir un bien, effectuer des travaux, puis le revendre
Acquérir un immeuble et le diviser en plusieurs parties pour améliorer sa plus-value
La SCPI
L’investissement dans une société civile de placement s’est démocratisé durant les dernières années. Il est aujourd’hui très réputé pour sa facilité et son accessibilité. Cela consiste à acquérir des parts d’une société, qui va ensuite investir l’argent dans la pierre pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus.
Les investisseurs deviennent des associés de la SCPI et perçoivent ainsi des revenus de façon régulière sous forme de dividendes. Les avantages sont nombreux : ils ne s’occupent pas de la gestion locative par exemple, et peuvent ensuite revendre leur part sur un marché secondaire.
Le meilleur investissement satisfait vos objectifs financiers
Définir vos objectifs à court terme
Dans le cadre d’un investissement dans la pierre, vos objectifs vont dépendre de votre avenir à court terme :
Temporalité : quand l’objectif est d’être rentable très rapidement, il faut adapter son choix d’investissement
Liquidité : certains investissements sont plus liquides que d’autres, ce qui veut dire qu’il faut les privilégier si vous avez un besoin de liquidité proche
Définir vos objectifs à long terme
Dans le cadre d’un investissement immobilier, les objectifs à long terme diffèrent vraiment de ceux de court terme :
Des flux constants : l’objectif peut être de créer, à terme, une source de revenus très stable pendant une longue période
Le patrimoine : l’investisseur peut souhaiter se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, et miser sur la valorisation de son capital
L’optimisation fiscale : l’investissement dans la pierre offre sur le long terme des avantages fiscaux non négligeables
Comprendre sa tolérance au risque
Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à la règle de base : tout investissement comporte des risques. Alors évidemment, ils sont plus ou moins élevés en fonction du secteur, du type de bien ou même de la localisation de l’actif immobilier.
Il faut être conscient de sa tolérance au risque, c’est—à-dire de sa capacité à faire face aux conséquences qu’entraînent ces risques. D’abord, évaluer votre capacité financière permettant de surmonter par exemple une baisse de la valeur d’un actif. Ensuite, l’objectif temporel de l’investissement va générer un risque différent selon qu’il est de court terme ou de long terme.
Aussi, il peut être intéressant de cultiver sa connaissance du secteur et des tendances actuelles et futures. Cela permet de consolider son expérience et de réellement percevoir tous les risques inhérents à un projet d’investissement dans la pierre.
L’assurance du meilleur rendement potentiel
Le rendement locatif
Afin de déterminer le rendement potentiel d’un investissement locatif, comme un logement par exemple, il faut mener une analyse qui montrera la capacité d’un bien à couvrir le coût d’acquisition et les frais associés. On peut se baser sur les indicateurs suivants :
Le rendement locatif brut : en divisant les loyers annuels par le coût total de l’acquisition d’un bien, on obtient le rendement brut d’un investissement locatif
Le rendement locatif net : il correspond au rendement locatif brut, mais en prenant en compte les frais associés à l’investissement
Les frais associés : comptabilisez l’ensemble des frais associés à l’investissement (frais d’acquisition, frais de notaire, frais bancaires, etc.)
Les charges annexes : comptabilisez toutes les charges, comme les assurances, les taxes, les coûts d’entretien
L'appréciation potentielle de la valeur des biens
Dans l’optique d’un achat direct de bien afin de générer une plus-value au moment de la revente, les indicateurs à prendre en compte pour évaluer cette plus-value sont les suivants :
Le profit brut : en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, net des éventuels coûts de rénovation, on obtient le profit brut qu’a rapporté l’investissement
Les coûts d’investissement : comptabilisez tous les coûts d’investissement, qu’ils concernent la rénovation ou les frais de notaire
Évolution du marché : les tendances à la hausse comme à la baisse font varier la valeur d’un bien, donc le rendement issu de la revente
Géographie : la position géographique d’un bien influence sa valeur, les villes n’ont pas toutes la même attractivité
Le rendement en SCPI
Lors d’un investissement en SCPI, on achète une part de la société de placement de façon à percevoir des dividendes de façon régulière. Le rendement d’un tel investissement peut être apprécié avec ces indicateurs :
Le taux de distribution : il correspond au taux de rendement d’une part par rapport à son prix
Les frais : les SCPI appliquent des frais qui peuvent être plus ou moins importants, et qui impactent donc la valeur du rendement final
La valeur de la part : au fil du temps, une part en SCPI peut être revendue sur le marché secondaire, où sa valeur peut évoluer
Taux d’occupation financier : il représente la part des loyers vraiment perçus par rapport au total des loyers pouvant être théoriquement perçus, et impacte donc le rendement d’une part
Quels sont les frais d’un investissement immobilier ?
Les frais d’acquisition
Lors d’un investissement immobilier, les frais d’acquisition font référence à tous les coûts directement liés à l’achat d’un bien. En fonction du type de bien, ces frais sont différents, mais ils viennent directement impacter l’investisseur. Parmi eux, on retrouve notamment :
Les frais de notaire : c’est une partie importante des frais d’acquisition
Les frais d’agence immobilière : avec le passage par une agence immobilière, il faut considérer aussi ces frais
Les frais d’étude : à moins d’être expérimenté, un investisseur a recours à des services d’étude du bien ciblé
Les frais de gestion
Quand on investit dans la pierre, on doit aussi se prendre au jeu de la gestion, qui ne présente pas beaucoup d’avantages. Un bien immobilier suggère des coûts de gestion pouvant être importants, venant ainsi réduire le rendement potentiel de votre investissement. On peut retrouver :
Les frais de gestion locative : si vous déléguez la gestion locative, il faut pouvoir payer ces services
Les frais de gestion de travaux : le bien doit être entretenu, et des coûts de réparation et d’entretien s’appliquent, de même pour la souscription d’une assurance pour couvrir le bien
Le temps : on oublie souvent cette dimension, mais la gestion d’un bien immobilier requiert souvent beaucoup de temps, notamment pour gérer les états des lieux ou la rédaction d’un bail
Les frais de financement
Un investissement dans la pierre nécessite d’être financé, et il suggère généralement des sommes importantes. Le plus souvent, ces sommes sont obtenues grâce à un crédit immobilier, dont le dispositif de souscription engendre des coûts :
Le taux d’intérêt : plus il est élevé, plus le coût du crédit sera important
Les frais de dossier : imposés par l’organisme qui octroie le crédit, ils viennent s’ajouter au coût total du crédit
Les frais de garantie : le prêteur cherche à obtenir une garantie pour l’octroi du prêt, et va donc se procurer une garantie à travers un dispositif pouvant être une hypothèque, une caution ou autres
Les frais en SCPI
L’investissement en SCPI est particulier car les investisseurs vont subir des frais, mais de façon indirecte. Ils sont appliqués par la société de placement, sont de natures diverses et on les retrouve dans le bulletin d’information publié par chaque SCPI. Les principaux frais sont les suivants :
Les frais de souscription : ils s’appliquent lors de l’achat d’une part, mais ne sont réellement subis au moment de la revente
Les frais de gestion : ils correspondent à un pourcentage des loyers retenu par la SCPI
Les frais de sortie : en cas de revente d’une part, des frais de sortie peuvent s’appliquer
Le contexte du marché immobilier ?
Le contexte économique de l’immobilier en 2023
L’année 2022 a été marquée par le dynamisme du secteur de l’immobilier. Par rapport à 2021, le volume de transactions était sensiblement le même, et les prix étaient en augmentation en France, en particulier pour les maisons. L’année 2023 est marquée par une baisse des prix et du volume global des transactions dans le monde de la pierre.
Tout cela est sans doute lié à la hausse constante des taux d’intérêt, qui sont aujourd’hui de 4% en moyenne pour un emprunt immobilier qui s’étale sur 20 ans. L’inflation persiste et la BCE est contrainte de continuer sur sa lancée d’augmentation des taux, tandis que les taux obligataires sur 10 ans de la France augmentent également. Ces taux sont utilisés, entre autres, pour fixer les taux de crédit immobilier.
Actuellement, l’offre excède la demande dans le secteur de la pierre, ce qui cause la baisse des prix. Les estimations pour 2023 prévoient un nombre de 950 000 ventes. C’est aussi l’effet de la hausse des taux qui commence à se faire sentir. Les vendeurs ne souhaitent donc pas mettre en péril leurs possibles plus-values.
Finalement, l’année 2023 ne se classera pas parmi les meilleurs temps pour l’immobilier, et peut être caractérisée comme incertaine pour ce marché de la pierre. Elle s’inscrit donc dans la même lignée que les années précédentes instables.
Les prévisions pour l’année 2024
Après des dernières années qu’on peut qualifier d’instables pour l’économie en générale, et donc pour le marché immobilier également, les prévisions qualifient l’année 2024 de stable.
Premièrement, les taux d’intérêts devraient être stabilisés, ce qui permet donc d’anticiper les conditions de financement d’un projet immobilier. D’un autre côté, les prix devraient continuer à baisser, de l’ordre de 4% selon les estimations, donc le marché serait équilibré en faveur des acquéreurs.
Concernant le nombre de transactions immobilières, on s’attend à un recul qui amènera le volume autour des 800 000 transactions en 2024. Pour cause, des taux toujours élevés pour les prêts immobiliers qui freinent la demande.
En conclusion, réussir son investissement immobilier n’est pas si simple. Cela impose d’entrer dans une réflexion profonde qui prend en compte toutes les composantes mentionnées dans cet article. La réussite d’un investissement sera appréciée en fonction de vos objectifs, qu’ils soient purement financiers ou non.
Beaucoup de facteurs sont à prendre en considération, la localisation, le type de bien ou même la vétusté de l’actif. Une connaissance du marché en question est donc indispensable pour atténuer au maximum les risques et avoir une compréhension globale de son investissement.
Pour en savoir plus sur l’immobilier, rendez-vous sur le site immobilier de l’Etat.
