Le guide complet de la SCPI

L'investissement immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... Nous traitons spécifiquement dans cet article des SCPI, proches cousines de l'immobilier fractionné !

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une forme d'investissement collectif permettant aux investisseurs de placer leur argent dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Elle est l’un des placements les plus populaires en France.

Elle fonctionne en regroupant les fonds de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié d'actifs tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, et d'autres types de biens dans diverses domaines comme la santé, l’éducation, le tourisme, l'hôtellerie, etc. Voir article du gouvernement.

Il existe plusieurs types de SCPI. On distingue : 

1. Les SCPI de rendement :

L’objectif principal de ce placement est de générer des revenus locatifs stables en louant les biens qu'elles détiennent. Concrètement, les SCPI de rendement acquièrent un portefeuille diversifié de biens comme des bureaux, des immeubles, des commerces, des entrepôts ou des logements, et les louent à des locataires. Les loyers perçus sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Celles-ci sont particulièrement attrayantes pour ceux recherchant un flux de trésorerie régulier et des revenus passifs. En investissant dans une SCPI de rendement, les investisseurs peuvent accéder à la plupart des avantages de l'immobilier locatif sans les contraintes liées à la gestion directe des biens. De plus, en investissant dans une SCPI, vous bénéficiez de la diversification inhérente à ce type d’investissement car les loyers proviennent de multiples locataires répartis sur différents biens et secteurs.

Cependant, elles peuvent varier en fonction de facteurs tels que la qualité du portefeuille, la stabilité des locataires et les coûts de gestion. Il faut également prendre en compte les frais de gestion et les charges associées à ces SCPI, qui peuvent affecter les rendements nets.

2. Les SCPI fiscales :

Ce placement est spécifiquement conçu pour tirer parti des dispositifs de défiscalisation proposés par les gouvernements. La fiscalité attractive permise par certains dispositifs permet d’en faire bénéficier les personnes ayant effectué un placement en SCPI. En France, par exemple, la loi Pinel offre des bénéfices fiscaux à ceux qui s'engagent à louer des biens résidentiels dans certaines zones géographiques pendant une durée spécifique. Une fiscalité avantageuse, donc, pour la SCPI comme pour l’investisseur.

Les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers conformément aux critères des dispositifs de défiscalisation. Les investisseurs achètent des parts de ces SCPI et bénéficient ainsi des avantages en termes de fiscalité liés au régime choisi, comme la réduction d’impôts accordée en échange de l'engagement à louer le bien pendant une durée déterminée.

Celles-ci peuvent être attrayantes pour les personnes cherchant à réduire leurs charges fiscales tout en investissant dans l'immobilier. Cependant, il est essentiel de comprendre les conditions et les obligations liées aux dispositifs fiscaux, ainsi que les contraintes liées à la location et aux périodes d'engagement.

3. Les SCPI de plus-value :

Elles sont axées sur la réalisation de gains en capital plutôt que sur la génération de revenus locatifs. Contrairement aux SCPI de rendement, celles-ci cherchent à accroître la valeur de leur portefeuille en acquérant des biens présentant un potentiel de valorisation significatif. Elles peuvent investir dans des biens sous-évalués, des biens à fort potentiel de développement ou des biens situés dans des zones en croissance.

L'objectif est de profiter de l'appréciation de la valeur des biens au fil du temps et de réaliser des plus-values lors de la revente. Les épargnants peuvent alors bénéficier de ces gains en capital sous forme de distribution ou de valorisation de leurs parts.

Cependant, les SCPI de plus-value impliquent généralement plus de risques que les SCPI de rendement, car elles dépendent davantage des fluctuations du marché immobilier et de la capacité à sélectionner des biens ayant un potentiel de croissance. Les épargnants intéressés par ces SCPI doivent être conscients de cette volatilité associée.

Il existe également d’autres formes de SCPI plus exotiques comme la SCPI assurance vie mais nous nous sommes concentrées sur celles qui sont les plus communes.

Une SCPI fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs (ils effectuent une “souscription”). Ceux-ci effectuent des placements au sein de la SCPI afin d’acheter des parts du véhicule d’investissement proposé par la SCPI, ce qui les transforme en copropriétaires indirects des biens immobiliers détenus par la société. Les fonds ainsi recueillis sont agrégés pour constituer un capital qui sera utilisé pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs variés.

Il existe différentes formes de souscripton : au comptant (versement direct de l’argent), à crédit (l’investisseur s’endette dumontant de sa souscription), dans le cadre de son assurance vie, ou en démembrement de propriété (le démembrement de propriété consiste à séparer les biens de l’usufruit et de la nu-propriété entre deux personnes).

Les fonds collectés sont ensuite investis dans l'achat d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure divers types de biens tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, et d'autres propriétés commerciales. L'objectif est de constituer un portefeuille diversifié qui peut générer des revenus locatifs stables et potentiellement des plus-values à long terme.

Une fois les biens acquis, la SCPI est responsable de leur gestion quotidienne. Cela comprend la recherche de locataires, la fixation et la collecte des loyers, l'entretien des biens, la gestion des travaux et des réparations, ainsi que la gestion des contrats de location.

Les revenus générés par les biens, principalement sous forme de loyers perçus des locataires, constituent alors la principale source de revenus pour la SCPI. Ces revenus sont nets (donc calculés après déduction des charges et des frais de gestion associés à la propriété des biens).

Notons également que l'une des caractéristiques clés d'une SCPI est la distribution régulière des revenus sous forme de dividendes. Après avoir couvert les frais de gestion et les charges, les revenus excédentaires sont redistribués aux détenteurs de parts. Ces dividendes peuvent être versés mensuellement, trimestriellement ou à d'autres intervalles prédéterminés, selon les règles de fonctionnement de celle-ci. Le montant reversé dépend évidemment de la souscription initiale de l’investisseur.

En plus des revenus locatifs, les actifs détenus par la SCPI peuvent également générer des plus-values en cas de hausse de la valeur des biens au fil du temps. Lorsque des biens sont vendus à un prix supérieur à celui auquel ils ont été acquis, les bénéfices réalisés sont répartis entre les souscripteurs lors d’une distribution de la plus-value.

Le rendement d'une SCPI, qu’il soit brut ou net, est une mesure clé qui indique le pourcentage de revenus générés par rapport aux investissements des souscripteurs. Ce rendement est exprimé sous forme de pourcentage et constitue une indication importante de la performance financière de la SCPI. La formule pour calculer le rendement est la suivante : Rendement = (Revenus distribués / Montant total des investissements) * 100. 

Pour ce faire, il faut : 

1. Les revenus distribués : ils comprennent principalement les loyers perçus des locataires des biens détenus par la SCPI. Ces loyers sont nets, c'est-à-dire qu'ils sont calculés après avoir déduit les charges liées à la gestion des biens (frais de gestion, taxes, entretien, assurances, etc.).

2. Le montant total des investissements : celui-ci représente l'ensemble des fonds investis par les souscripteurs dans la SCPI. Cela inclut les achats de parts ainsi que les frais d'acquisition associés.

Toutefois, son rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité des biens détenus, la performance des locataires, les coûts de gestion, les tendances du marché immobilier, etc. Certaines SCPI peuvent avoir un rendement plus élevé en raison de biens de qualité supérieure ou de stratégies spécifiques de gestion, tandis que d'autres pourraient afficher un rendement plus modéré.

Pour évaluer leur performance relative, on se concentre souvent sur les rendements entre différentes SCPI. Cependant, il est important de ne pas se concentrer uniquement sur le rendement, car d'autres facteurs tels que la qualité du portefeuille immobilier, la réputation de la société de gestion, la stabilité des loyers et la diversification des actifs doivent également être pris en compte.

Le rendement des SCPI varie évidemment mais on peut l’estimer entre 3% et 6%.

Le processus d’achat et de vente des parts de SCPI

Le processus d'achat et de vente des parts de SCPI est relativement simple. Les investisseurs intéressés achètent des parts auprès de la société de gestion de la SCPI. Le prix de la part est déterminé par la valeur du patrimoine de la SCPI et peut évoluer avec le temps en fonction de la performance de la société et du marché immobilier. La vente des parts se fait également auprès de la société de gestion ou sur un marché secondaire éventuel, mais il est important de noter que la liquidité peut varier et que la valeur des parts peut fluctuer.

Par ailleurs, pour la plupart des assurances vie, il est possible pour l’investisseur de placer plus de 50% de son investissement en SCPI.

Quels sont les avantages et les risques d’investir dans les SCPI par rapport à d’autres formes d’investissement immobilier ?

Investir dans les SCPI présente des avantages spécifiques par rapport à d'autres formes d'investissement immobilier, mais il y a aussi des risques à prendre en considération. Voici un développement des bénéfices et des risques associés à l'investissement dans les SCPI :

Quelles sont les avantages d’une SCPI ?

Une SCPI fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs (ils effectuent une “souscription”). Ceux-ci effectuent des placements au sein de la SCPI afin d’acheter des parts du véhicule d’investissement proposé par la SCPI, ce qui les transforme en copropriétaires indirects des biens immobiliers détenus par la société. Les fonds ainsi recueillis sont agrégés pour constituer un capital qui sera utilisé pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs variés.

Il existe différentes formes de souscripton : au comptant (versement direct de l’argent), à crédit (l’investisseur s’endette dumontant de sa souscription), dans le cadre de son assurance vie, ou en démembrement de propriété (le démembrement de propriété consiste à séparer les biens de l’usufruit et de la nu-propriété entre deux personnes).

Les fonds collectés sont ensuite investis dans l'achat d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure divers types de biens tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, et d'autres propriétés commerciales. L'objectif est de constituer un portefeuille diversifié qui peut générer des revenus locatifs stables et potentiellement des plus-values à long terme.

Une fois les biens acquis, la SCPI est responsable de leur gestion quotidienne. Cela comprend la recherche de locataires, la fixation et la collecte des loyers, l'entretien des biens, la gestion des travaux et des réparations, ainsi que la gestion des contrats de location.

Les revenus générés par les biens, principalement sous forme de loyers perçus des locataires, constituent alors la principale source de revenus pour la SCPI. Ces revenus sont nets (donc calculés après déduction des charges et des frais de gestion associés à la propriété des biens).

Notons également que l'une des caractéristiques clés d'une SCPI est la distribution régulière des revenus sous forme de dividendes. Après avoir couvert les frais de gestion et les charges, les revenus excédentaires sont redistribués aux détenteurs de parts. Ces dividendes peuvent être versés mensuellement, trimestriellement ou à d'autres intervalles prédéterminés, selon les règles de fonctionnement de celle-ci. Le montant reversé dépend évidemment de la souscription initiale de l’investisseur.

En plus des revenus locatifs, les actifs détenus par la SCPI peuvent également générer des plus-values en cas de hausse de la valeur des biens au fil du temps. Lorsque des biens sont vendus à un prix supérieur à celui auquel ils ont été acquis, les bénéfices réalisés sont répartis entre les souscripteurs lors d’une distribution de la plus-value.

Le rendement d'une SCPI, qu’il soit brut ou net, est une mesure clé qui indique le pourcentage de revenus générés par rapport aux investissements des souscripteurs. Ce rendement est exprimé sous forme de pourcentage et constitue une indication importante de la performance financière de la SCPI. La formule pour calculer le rendement est la suivante : Rendement = (Revenus distribués / Montant total des investissements) * 100. 

Pour ce faire, il faut : 

1. Les revenus distribués : ils comprennent principalement les loyers perçus des locataires des biens détenus par la SCPI. Ces loyers sont nets, c'est-à-dire qu'ils sont calculés après avoir déduit les charges liées à la gestion des biens (frais de gestion, taxes, entretien, assurances, etc.).
   

2. Le montant total des investissements : celui-ci représente l'ensemble des fonds investis par les souscripteurs dans la SCPI. Cela inclut les achats de parts ainsi que les frais d'acquisition associés.
   

Toutefois, son rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité des biens détenus, la performance des locataires, les coûts de gestion, les tendances du marché immobilier, etc. Certaines SCPI peuvent avoir un rendement plus élevé en raison de biens de qualité supérieure ou de stratégies spécifiques de gestion, tandis que d'autres pourraient afficher un rendement plus modéré.

Pour évaluer leur performance relative, on se concentre souvent sur les rendements entre différentes SCPI. Cependant, il est important de ne pas se concentrer uniquement sur le rendement, car d'autres facteurs tels que la qualité du portefeuille immobilier, la réputation de la société de gestion, la stabilité des loyers et la diversification des actifs doivent également être pris en compte.

Le rendement des SCPI varie évidemment mais on peut l’estimer entre 3% et 6%.

Le processus d’achat et de vente des parts de SCPI

Le processus d'achat et de vente des parts de SCPI est relativement simple. Les investisseurs intéressés achètent des parts auprès de la société de gestion de la SCPI. Le prix de la part est déterminé par la valeur du patrimoine de la SCPI et peut évoluer avec le temps en fonction de la performance de la société et du marché immobilier. La vente des parts se fait également auprès de la société de gestion ou sur un marché secondaire éventuel, mais il est important de noter que la liquidité peut varier et que la valeur des parts peut fluctuer.

Par ailleurs, pour la plupart des assurances vie, il est possible pour l’investisseur de placer plus de 50% de son investissement en SCPI.

Quels sont les avantages et les risques d’investir dans les SCPI par rapport à d’autres formes d’investissement immobilier ?

Investir dans les SCPI présente des avantages spécifiques par rapport à d'autres formes d'investissement immobilier, mais il y a aussi des risques à prendre en considération. Voici un développement des bénéfices et des risques associés à l'investissement dans les SCPI :

Quelles sont les avantages d’une SCPI ?

Une diversification automatique

L'un des principaux points positifs de l’investissement dans les SCPI réside dans leur capacité à offrir une diversification automatique aux investisseurs. En investissant dans une SCPI, les fonds de plusieurs sont combinés pour former un portefeuille immobilier diversifié.

Cette diversification permet de répartir les risques sur plusieurs biens et plusieurs emplacements géographiques. Ainsi, même si un bien particulier connaît des difficultés, les performances globales de la SCPI peuvent être moins impactées, offrant une plus grande stabilité à l'investissement.

Une gestion déléguée 

Investir dans l'immobilier direct peut nécessiter une implication significative dans la gestion quotidienne des biens, allant de la recherche de locataires à l'entretien et aux réparations. C’est en particulier le cas pour les investissements dans des biens comme les immeubles qui demandent une implication multiple.

Les SCPI allègent cette charge en déléguant la gestion opérationnelle aux experts. La société de gestion de la SCPI prend en charge toutes les tâches, du recrutement des locataires à la maintenance des biens en passant par la gestion des loyers. Cette gestion professionnelle permet de se concentrer sur d'autres activités tout en bénéficiant des bienfaits de l'immobilier.

Une liquidité relativement supérieure

Comparées à l'immobilier direct, les parts de SCPI offrent généralement une liquidité plus élevée.

Alors que la vente d'une propriété individuelle peut nécessiter du temps et des démarches complexes, la cession de parts est généralement plus simple et rapide.

Certaines d’entre elles proposent même un marché secondaire où chacun peut acheter ou vendre leurs parts.

Quel est le montant minimum investir dans une SCPI ?

L'investissement dans l'immobilier direct peut nécessiter des sommes importantes pour acquérir une propriété. Les SCPI offrent une solution plus accessible financièrement, permettant aux épargnants de participer à l'immobilier avec des montants plus modestes. Cela ouvre la porte de l'investissement immobilier à un plus grand nombre d'individus.

Aussi, l’investissement immobilier locatif classique suppose bien souvent d’avoir recours au crédit afin de bénéficier de l’effet de levier. Or, le crédit demande du temps et des ressources particulières. La SCPI s’occupe elle-même du crédit et l’investisseur bénéficie de l’effet de levier tout de même.

Des revenus réguliers

Les SCPI offrent un moyen fiable de générer des revenus réguliers. En effet, elles permettent de bénéficier des distributions de loyers sous forme de dividendes à des intervalles réguliers, comme mensuellement ou trimestriellement. Pour ceux qui recherchent des sources de revenus passifs, elles offrent une solution attrayante sans la nécessité de gérer activement les biens.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI ? 

Les fluctuations du marché immobilier

Les performances des SCPI sont étroitement liées aux fluctuations du marché immobilier. Si la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI diminue en raison d'une baisse du marché, cela peut impacter les rendements et les éventuelles plus-values pour les investisseurs. Des cycles économiques et des variations dans la demande du marché peuvent influencer la valorisation des biens immobiliers.

Le risque de gestion

Bien qu’en investissant dans une SCPI, vous êtes libérés de la gestion quotidienne des biens, le risque de gestion persiste. La qualité de la gestion exercée par la société de gestion peut varier, et une gestion inefficace peut potentiellement entraîner des retards dans la location des biens, des travaux mal gérés ou une maintenance insuffisante. Cela peut se traduire par des impacts sur les revenus et la valorisation du portefeuille de la SCPI.

Une liquidité limitée

Malgré une liquidité supérieure par rapport à l'immobilier direct, les parts de SCPI peuvent encore souffrir d'une liquidité limitée en comparaison avec d'autres instruments financiers. La vente de parts peut prendre du temps et peut ne pas être garantie à un moment donné, ce qui peut entraver la capacité de l'investisseur à accéder rapidement à son capital.

Les risques spécifiques à la SCPI

Chacune d’entre elles a ses propres caractéristiques et risques spécifiques. Par exemple, une SCPI peut faire face à des périodes de vacance locative, où des biens ne sont pas loués pendant un certain temps, réduisant ainsi les revenus générés. De plus, la qualité du portefeuille immobilier peut varier d'une SCPI à l'autre, avec des biens présentant différents niveaux d'attractivité et de potentiel de rendement.

Les frais et charges

Les SCPI engendrent des frais et des charges qui peuvent affecter les rendements nets pour les épargnants. Ces frais peuvent inclure les frais de souscription initiaux, les frais de gestion annuels prélevés par la société de gestion, ainsi que les frais liés à la cession des parts. Il est important de comprendre l'impact de ces frais sur la rentabilité de l'investissement.

Comparer les avantages et risques liés à l’investissement dans les SCPI avec d'autres formes d'investissement immobilier et financier vous permettra de prendre des décisions éclairées et adaptées à vos objectifs et à votre tolérance au risque. Il est également conseillé de rechercher des conseils professionnels avant de prendre toute décision d'investissement.

Comment choisir la meilleure SCPI en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs ?

Absolument, explorons en détail chaque point pour mieux comprendre comment choisir la meilleure SCPI en fonction de votre profil d'investisseur et de vos objectifs.

Définir vos objectifs 

Lorsque vous envisagez d'investir dans des SCPI, la première étape essentielle consiste à bien comprendre vos objectifs financiers et à les articuler clairement. Vos objectifs joueront un rôle majeur dans la sélection de la société qui correspond le mieux à votre situation, et plusieurs éléments sont à prendre en compte lorsqu’il s’agit de les définir : 

1. Les revenus stables vs les plus-values à long terme : Identifiez si vous cherchez principalement à générer un flux de revenus stable ou si vous visez des gains de capital à long terme. Si vous recherchez un revenu stable pour compléter vos revenus existants, orientez-vous vers des SCPI axées sur le rendement locatif. En revanche, si vous êtes plus enclin à une approche de croissance à long terme et que vous êtes prêt à accepter une certaine volatilité, des SCPI axées sur les plus-values pourraient être plus appropriées. Celles-ci visent à investir dans des biens susceptibles d'appréciation significative au fil du temps.
   
   

2. L’horizon temporel : La durée pendant laquelle vous prévoyez de maintenir votre investissement influe également sur le choix de la SCPI. Si votre horizon est court (1 à 3 ans), vous pourriez opter pour certaines axées sur des revenus plus élevés et des gains de valeur plus modérés. À plus long terme (5 ans ou plus), vous pourriez envisager des SCPI avec un potentiel de croissance plus élevé.
   
   

3. La combinaison d'objectifs : Il est également possible que vos objectifs combinent à la fois le revenu et les plus-values. Dans ce cas, il est important de trouver un équilibre entre les deux en sélectionnant une SCPI qui correspond à ce profil hybride. Certaines SCPI peuvent offrir une combinaison de revenus stables et d'opportunités de croissance, ce qui peut être attrayant pour certains.
   
   

Gardez à l'esprit que les SCPI offrent diverses stratégies d'investissement, et il est important de choisir celle qui correspond le mieux à votre vision financière à long terme. Une fois que vous avez clarifié vos objectifs, vous pourrez passer à l'étape suivante de l'analyse de votre profil d'investisseur.

Évaluer votre profil d'investisseur

Comprendre votre profil d'investisseur est une étape cruciale pour choisir la meilleure SCPI en accord avec vos préférences et votre tolérance au risque. Votre attitude envers le risque influencera la façon dont vous devriez allouer vos investissements dans différentes SCPI. Pour évaluer votre profil d’investisseur, vous pouvez vous poser les questions suivantes :

1/ Quelle est votre tolérance au risque ?

Évaluez votre capacité à tolérer les fluctuations du marché et les perturbations potentielles dans la valeur de vos investissements. Si vous êtes enclin à éviter tout risque significatif, vous êtes probablement un investisseur conservateur. Dans ce cas, les SCPI axées sur la stabilité, avec des revenus locatifs réguliers et des biens immobiliers bien établis, pourraient mieux correspondre à votre profil.

Si vous êtes plus à l'aise avec une certaine volatilité et que vous recherchez des opportunités de croissance plus élevées, vous pourriez être considéré comme un investisseur plus agressif. Les SCPI orientées vers la croissance, même si elles peuvent impliquer des risques plus importants, pourraient mieux s'aligner sur votre appétit pour le risque.

2/ Quel est votre horizon d’investissement ? 

Votre horizon temporel, déjà mentionné lors de la définition de vos objectifs, joue également un rôle dans votre profil d'investisseur. Si votre horizon est court-termiste, vous êtes moins enclins à prendre des risques élevés, tandis que s’il est à plutôt long-termiste, vous pouvez être plus enclins à considérer des SCPI avec des perspectives de croissance plus importantes, même si cela implique une certaine volatilité à court terme.

3/ Quelle est votre expérience dans l’investissement immobilier ?

Votre niveau de connaissance du marché immobilier et des investissements en général peut également influencer votre profil d'investisseur. Si vous êtes nouveau dans l'investissement immobilier ou dans les SCPI, vous pourriez être plus enclin à opter pour des options plus sûres et plus simples, du moins au début.

Analyser la diversification

Lorsque vous choisissez une SCPI, la diversification géographique et sectorielle joue un rôle crucial pour minimiser les risques et optimiser les rendements. On distingue deux types de diversification :

D’une part, la diversification géographique implique d'investir dans des biens situés dans différentes régions géographiques. Cette stratégie réduit le risque de dépendance à un seul marché. En investissant dans des endroits variés, une SCPI peut mieux résister aux fluctuations économiques régionales qui pourraient affecter négativement un marché spécifique. À titre d’exemple, si une SCPI est fortement exposée à une région qui connaît une crise économique, cela pourrait entraîner une baisse significative des revenus locatifs et des valeurs des biens. En diversifiant géographiquement, vous atténuerez ce risque.

D’autre part, la diversification sectorielle implique d'investir dans différents types de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences, etc. Chaque type de bien peut avoir des performances différentes en fonction des conditions économiques et des cycles du marché. Par exemple, en cas de ralentissement économique, la demande de bureaux commerciaux pourrait diminuer, tandis que la demande de logements résidentiels pourrait rester plus stable. En diversifiant dans plusieurs secteurs, une SCPI peut se prémunir contre les risques spécifiques à un secteur immobilier particulier.

Toutefois, une diversification efficace ne signifie pas simplement investir dans autant de régions ou de secteurs que possible. Il s'agit d'équilibrer judicieusement les investissements pour atteindre une combinaison qui atténue les risques tout en offrant des opportunités de rendement. Ainsi, lorsque vous examinez les SCPI, regardez comment elles abordent la diversification géographique et sectorielle. Lisez les rapports et les documents pour comprendre quels marchés géographiques et quels types de biens sont inclus dans leur portefeuille. Une SCPI bien diversifiée devrait avoir une exposition équilibrée à différents marchés et secteurs.

Étudier la performance passée

Bien que les performances passées ne prédisent pas les performances futures, elles fournissent des indications sur la qualité de la gestion de la SCPI. Comparez les rendements annuels et la stabilité du rendement au fil des ans pour avoir une idée de sa performance dans différentes conditions économiques.

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

Voilà le classement des 5 SCPI les plus rentables en 2023. Evidemment, les rendements passés ne disent rien des rendements futurs. Mais ils sont un bon départ pour avoir une idée des meilleures SCPI.

1. Remake Live (7,64%) : Remake Live est une SCPI relativement nouvelle sur le marché, cherchant à innover dans ses choix d'investissements. Elle cible des actifs immobiliers modernes et adaptés aux nouvelles tendances de travail et de consommation.

2. SCPI Iroko Zen (7,04%) : Iroko Zen est souvent associée à une approche d'investissement durable, cherchant à concilier rendement et respect de l'environnement. Elle mise sur des biens immobiliers éco-responsables et privilégie une gestion éthique.

3. SCPI Corum Origin (6,88%) : Corum Origin est l'une des SCPI les plus reconnues sur le marché français. Elle est appréciée pour sa gestion rigoureuse et sa capacité à délivrer des rendements réguliers à ses investisseurs en ciblant principalement des actifs immobiliers commerciaux.

4. SCPI Eurion (6,47%)  : Eurion est une SCPI qui mise sur la diversification géographique, en investissant principalement dans des actifs immobiliers situés en Europe. Elle cherche à tirer parti des dynamiques de croissance des différents marchés européens.

5. SCPI Cœur de Régions (6,40%)  : Comme son nom l'indique, Cœur de Régions se concentre sur des investissements immobiliers situés dans les régions dynamiques de France. Elle vise à capitaliser sur le potentiel de croissance des villes moyennes et des zones en développement.
   

Quel avenir pour les SCPI en 2023 ?

Remise en cause des SCPI : est-ce justifié ?

L'année 2023 suscite de plus en plus d’interrogations sur la pertinence de l'investissement en SCPI. Certaines publications remettent en question cette option, mettant en lumière la baisse importante des prix de part observée dans l’immobilier dans toute l’Europe et ainsi la santé fragile de ces SCPI.. Cependant, il est crucial de plonger dans les détails de la situation des divers véhicules d'investissement pour obtenir une image plus précise des risques qui planent sur les SCPI. Pour ce faire, nous vous proposons une analyse s'appuyant principalement sur les données divulguées par les sociétés de gestion dans les rapports annuels de 2022 et les bulletins d'information des deux premiers trimestres de 2023.

Baisse des distributions de dividendes

Un premier point d'examen concerne les perspectives de rendement pour 2023. L'attention se concentre sur les dividendes distribués au cours des deux premiers trimestres, comparativement à ceux de la même période en 2022. Dans les années récentes, en particulier depuis le confinement, les SCPI ont tendance à être prudentes dans leurs distributions de dividendes en début d'année. 

Une évolution du prix des parts inquiétante

Une autre considération majeure est l'évolution des prix de part des SCPI en 2023. Cette étude se focalise sur les valeurs de reconstitution des différentes SCPI, qui jouent un rôle central puisque les prix de part ne peuvent s'écarter de plus ou moins 10 % de ces valeurs. Si le prix de part décote de plus de 10 % par rapport à la valeur de reconstitution, une revalorisation est nécessaire. À l'inverse, si le prix de part dépasse de plus de 10 % la valeur de reconstitution, une révision à la baisse est de rigueur.

Dans un contexte où les prix de l'immobilier ont tendance à baisser, plusieurs SCPI ont entrepris une évaluation de la valeur de leur patrimoine. Cette réévaluation peut conduire à une mise à jour des valeurs de reconstitution. Par conséquent, certaines SCPI ont abaissé leurs prix de part, comme par exemple Elysées Pierre (-7,04%) ou encore Edissimmo (-13,92%).

Ces ajustements ont suscité des inquiétudes chez de nombreux épargnants et nous pourrions penser que d'autres véhicules pourraient emprunter le même chemin dans les mois à venir. Cependant, toutes les SCPI ne sont pas confrontées aux mêmes problématiques. 

Un choix qui reste pertinent par rapport à des alternatives moins fiables

Les SCPI, recommandées pour des horizons d'investissement à long terme, sont désormais plus accessibles et régulées. Malgré les variations possibles des performances, elles ont globalement affiché une meilleure résilience par rapport à d'autres options financières, ce qui en fait un choix attractif dans un contexte économique marqué par des crises et une inflation.

Le marché des SCPI a su évoluer et s'adapter au fil des ans, attirant de nouveaux acteurs et modernisant son image. Les fonds immobiliers labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable) ont gagné en popularité, avec 29 fonds ayant obtenu cette labellisation. Ces fonds s'engagent à avoir un impact positif sur l'environnement, la société et la gouvernance, renforçant la confiance envers les SCPI.

Même si les SCPI connaissent une mauvaise passe, elles évoluent tout de même sur le marché de l’immobilier qui est un marché résilient et qui reste plus fiable que certains marchés beaucoup plus volatile.

Les défis des SCPI pour l’avenir

Toutefois, certains défis persistent. La hausse des taux d'intérêt pourrait potentiellement influencer la valeur des parts des SCPI dans les mois à venir, bien que l'impact sur les rendements moyens ne soit pas attendu comme significatif. Mais le véritable enjeu réside dans la baisse des valeurs d'expertise des biens détenus par les SCPI, une baisse d'environ 1,5 % en moyenne selon l'ASPIM en 2022 qui pourrait impacter les prix des parts. Les SCPI à capital variable ont alors opté pour des prix de parts inférieurs à leur valeur de reconstitution, offrant ainsi une marge de sécurité.

En dépit de ces défis, l'année 2022 a révélé un déclin de la confiance dans les SCPI. La collecte nette a chuté de 23 % au premier semestre par rapport à l'année précédente, en raison notamment de la politique de taux actuelle qui pourrait dévaluer la valeur immobilière. Les investisseurs pourraient chercher à vendre rapidement leurs parts, générant potentiellement une crise de liquidité pour certaines SCPI.

Néanmoins, il est essentiel de noter que malgré ces défis, le marché des SCPI demeure en croissance légère, avec une capitalisation totale cumulée en hausse de 1,8 % sur un an, atteignant 93,5 milliards d'euros.

Somme toute, le marché des SCPI a vécu une année 2023 caractérisée par des évolutions positives et des défis à relever. Les SCPI ont continué de montrer leur résilience en tant qu'investissement immobilier, tout en s'adaptant aux nouvelles réglementations et en intégrant des innovations telles que les labels ISR. Il faut toutefois demeurer attentifs aux risques liés à la fluctuation des taux d'intérêt et à la baisse des valeurs d'expertise. Malgré ces défis, les SCPI conservent leur attractivité en tant que produit d'épargne capable de générer des rendements solides dans un contexte économique complexe.

L'immobilier fractionné et les SCPI sont des placements cousins visant à acheter des parts de biens immobiliers. Les SCPI sont des fonds gérés par des institutionnels, et il est souvent difficile de savoir ce que l'on a acheté... une SCPI "Grand Paris" gère plus de 100 actifs par exemple ! L'immobilier fractionné vous permet au contraire de choisir spécifiquement les immeubles ou les commerces dans lesquels vous souhaitez investir, et vous constituer ainsi le portefeuille immobilier qui vous correspond.