SCPI risques : tout ce qu'il faut savoir pour investir avec prudence
Aucun investissement n'offre une garantie de rendement, et les placements en SCPI ne font pas exception à la règle. Ils présentent des risques, dont il faut connaître la nature et les enjeux. Ce guide a été conçu pour rappeler les précautions à prendre lorsqu'on achète une ou plusieurs parts d'une société civile de placement immobilier.
Risque 1 : ne pas diversifier les actifs
Faire fructifier son capital, c'est apprendre à diversifier ses actifs financiers...
Pour l'ensemble d'un portefeuille.Autrement dit, il est recommandé d'étendre ses placements à plusieurs produits : actions, obligations, achat de parts sur le marché immobilier...
À l'intérieur-même d'un levier d'investissement.Il existe justement plusieurs types de SCPI. La valeur de chacune d'entre elles fluctue en fonction de dynamiques différentes.Même s'il faut se méfier des généralisations, une SCPI de bureaux sera davantage impacté par une innovation technologique majeure qu'une SCPI résidentielle. La généralisation du télétravail, par exemple, peut faire baisser la demande locative dans certains domaines. Les besoins d'espace et de taille des locaux diminuent si tout ou partie des tâches peuvent être réalisées à domicile.
Voilà le premier danger à considérer. La société évolue, et avec elle les besoins dans de nombreux domaines. Ce qui semble synonyme de rentabilité un jour va entraîner une perte le lendemain.
Tous les investisseurs qui ont réussi ont su répartir leurs placements, et apprennent à surveiller l'évolution de leurs actifs pour réagir efficacement.
SCPI : placement dans l'immobilier... ou placement financier ?
Les achats de parts en SCPI entrent dans la catégorie des placements immobiliers. On peut la désigner comme un produit financier, mais elle n'est pas juridiquement considérée comme un levier de placement financier.
Risque 2 : se tourner vers une société de gestion peu fiable
Par définition, toute souscription à une SCPI se fait par une société de gestion. C'est une structure intermédiaire fondamentale. Parmi ses nombreuses missions, on compte la gestion des loyers perçus auprès des locataires. C'est aussi elle qui organise la distribution des revenus aux investisseurs. En tant qu’entité centrale, elle doit afficher une vraie stabilité et faire preuve de réactivité en toutes circonstances.
Voilà pourquoi mal choisir sa société de gestion représente un risque majeur. Les performances d'une SCPI ne dépendent pas uniquement des fluctuations sur le marché immobilier. Une organisation inadaptée peut avoir un effet réel sur la rentabilité de vos placements.
Ainsi, nous conseillons de mener des recherches approfondies avant toute souscription. Il est préférable de s'interroger sur la réputation de l'organisme. La loi impose à chaque société de gestion la publication d'un rapport annuel : c'est un support précieux pour écarter ou réaliser le danger.
Précisons, toutefois, que des erreurs commises au cours des années précédentes ne sont pas nécessairement synonymes de risques permanents. Sur le moyen et long terme, ces structures peuvent apprendre à mieux appréhender les difficultés du secteur.
C’est donc le potentiel détenteur des parts qui doit évaluer la situation au cas par cas. Prendre contact avec un courtier permet, par exemple, d'obtenir un avis d'expert sur la question. Il a pour rôle de guider l'investisseur ; de lui expliquer comment bien choisir sa société de gestion dans le domaine des SCPI.
Risque 3 : se laisser influencer par ses émotions
Ce troisième danger est valable aussi bien en trading qu'au moment de réaliser des placements dans la pierre. La rentabilité d'un investissement dans l'immobilier ne dépend pas uniquement de facteurs externes. Il faut également apprendre à accepter les fluctuations, et à éviter les réactions “dans la panique” (ou au contraire la certitude de réussir). Elles sont trop dictées par les émotions.
Par exemple, une période d'inflation prolongée n’entraîne pas nécessairement une perte en capital sur le long terme. Revendre ses parts en SCPI à la moindre fluctuation, c'est potentiellement renoncer aux rendements intéressants que l'on aurait pu percevoir par la suite. Insistons sur le potentiellement : il y a toujours des risques pour que la dynamique négative perdure.
Pour autant, refuser le moindre risque fait perdre du sens à la démarche. Il est nécessaire de trouver un équilibre entre prudence et patience. Encore une fois, les conseils d'un spécialiste de confiance aident à choisir ses actifs et à les faire fructifier.
C’est là que Tantiem intervient ! Notre mission est d’identifier les meilleures opportunités, et de vous aider à les saisir. Nous privilégions un accès rapide, sécurisé et flexible aux parts en SCPI. Cela implique un accompagnement de l’investisseur sur le chemin de la rentabilité. N’hésitez pas à nous contacter dès maintenant pour obtenir plus d’informations.
Risque 4 : tomber dans le piège d'une escroquerie
Aucun domaine n'est épargné par les escrocs. L’utilisation d’Internet a, depuis une vingtaine d'années, accentué ce phénomène. Comme nous le disions à la fin du paragraphe précédent, il est important d'organiser son placement en se référant à des interlocuteurs de confiance.
Avant la moindre signature, la plus petite transaction, il faut consulter systématiquement les registres de l'AMF (Autorité des marchés financiers). En suivant ce lien, tous les investisseurs peuvent accéder aux listes noires et aux mises en garde référencées par cette autorité de régulation nationale.
Il y a plusieurs niveaux d'arnaques. Les variantes les plus problématiques forment de véritables écrans de fumée. Les enquêtes révèlent alors que la souscription a été validée sans véritable dispositif locatif. À ce moment-là, l'investissement en SCPI n'est qu'un prétexte et la perte est irrémédiable.
Dans d'autres cas, il y a bel et bien des mouvements sur le marché immobilier, mais les circonstances, les moyens employés sont trop obscurs. On pense notamment à une fiscalité irrégulière ou à un manque de transparence dans la distribution des revenus générés par les parts en SCPI.
Il vaut mieux confier ses placements à un acteur reconnu et agréé. Même si certaines offres sur Internet promettent une grande rentabilité... les risques pour qu'il s'agisse d'une fausse promesse sont réels.
Tantiem est précisément une société d’investissement immobilier authentique. Nous sommes reconnus et agréés. Ainsi, tout achat et toute vente est 100% sûr.
Risque 5 : les fluctuations du marché immobilier
En 2022, le rendement médian des placements en SCPI a été évalué à 4,53%. Comme on l'apprenait sur Devizu notamment, un record a été atteint à ce moment-là. Ce ne sont pas moins de 10,2 milliards d'euros qui ont été perçus par l'ensemble des investisseurs.
Depuis 2020, et malgré les grandes incertitudes qui ont frappé cette année de confinements, de fermetures... on constate une progression fulgurante.
Il serait tout de même dangereux de signer une souscription sans mener une réflexion complète. Les SCPI ont fait preuve d’une grande résistance lors d’événements exceptionnels récents, mais cela n'empêche en rien les mauvais choix.
Un investisseur qui a besoin de liquidités se retrouve parfois dans l'obligation de revendre ses parts à perte, parce que ces dernières ont subi les oscillations du marché.
Ainsi, Tantiem vous recommande de réfléchir avant toute décision. Idéalement, on privilégie le long terme. Revendre en urgence (par exemple, en cas de projet d'achat onéreux ou de réinvestissement) doit rester une exception.
Combien de temps devrait-on maintenir un placement en SCPI ?
Les experts recommandent généralement d'attendre une décennie, voire davantage, avant de revendre ses parts en SCPI. Cela n'a rien d'une science exacte. Cela dit, on peut constater que le long terme est souvent préféré pour ce type d'investissement.
Vous cherchez des pistes plus précises ? Nous restons à votre entière disposition. Les conseillers Tantiem ont l’expérience et le recul nécessaires pour donner un avis sérieux et éclairé sur votre situation et déterminer la stratégie la plus indiquée dans votre cas.
Risque 6 : l’impact des loyers sur vos revenus
Les loyers se positionnent absolument en tête des revenus générés par une SCPI. Il y a en a certes d'autres, comme les plus-values (ou les dividendes découlant des SCPI de plus-value), mais aussi certaines recettes complémentaires venant des instruments financiers dans lesquels la société a investi.
Quand le nombre de locataires baisse de manière évidente, c'est là qu'un risque important est à considérer.
On peut relativiser ce danger (sans l'écarter) en rappelant la possibilité de répartir, de diversifier les types de SCPI qui composent un portefeuille.
À l'instar d'un propriétaire qui densifie son patrimoine en optant pour plusieurs types de biens fonciers, un investisseur en société de placement immobilier devrait s'intéresser à des domaines variés.
Ainsi, les SCPI santé se montrent statistiquement plus stables : les besoins n’évoluent que très peu. À l'inverse, les SCPI résidentielles sont plus souvent exposées à des variations. Ce qu'elles perdent en régularité, elles le gagnent en dynamisme.
Risque 7 : une absence de garantie
Les sociétés civiles de placement immobilier offrent des perspectives de fructification intéressantes, voire très encourageantes selon les cas. Tant que le prix des loyers se maintient à un niveau suffisamment élevé et que la société de gestion reste opérationnelle (pour ne citer que deux exemples), il est raisonnable de se montrer optimiste.
Mais le risque guette malgré tout, et l'effet d'une mauvaise surprise sur votre santé financière ne doit jamais être sous-estimé.
D'autant qu'aucune garantie n'est apportée. La loi ne prévoit pas la moindre protection, générale ou particulière : votre niveau de liquidité (dans le cadre des placements en SCPI du moins et en cas de rachat) ou la perception des dividendes (si applicable) ne sont jamais sécurisés.
Risque 8 : suivre les mauvais conseils d'intermédiaires trop généralistes
Ici, nous ne faisons pas référence aux arnaques à proprement parler, mais aux conseils imprécis, inexacts ou "datés" de certains intermédiaires financiers. Tout comme il existe des médecins experts dans telle ou telle branche de la santé, il y a des acteurs faisant des placements immobiliers leur sujet de prédilection.
Ce sont eux qui vous donneront les meilleurs avis, actualisés et ciblés, afin de ménager son capital et de garder une certaine liquidité en perspective.
Il y a probablement des conseillers en placements financiers polyvalents, talentueux pour tous les sujets, mais ce sont des exceptions. La pierre papier est un secteur complexe ; un secteur qui demande une attention de tous les instants.
Tantiem se consacre entièrement à ce type d’investissement. Nous avons décidé de nous focaliser sur le marché immobilier afin de fournir des recommandations concrètes et sans cesse actualisées. Nature, horizon, fiscalité… nous sommes à la hauteur de tous les sujets concernés.
Risque 9 : des rendements trop alléchants
L'investissement locatif provoque parfois de grands optimismes. En France comme ailleurs, on peut assister à des épisodes de "ruée" : la rentabilité affichée d'une SCPI est mise en avant à de nombreux niveaux et cela pique la curiosité des investisseurs.
Une bonne nouvelle à priori, mais le risque de saturation est connu. Si les acquéreurs de parts croissent en nombre, les rendements, de leur côté, peuvent devenir moins intéressants, jusqu'à nuire aux performances de la société de gestion.
Risque 10 : une souscription entraînant des frais trop élevés
Dans le cas d'une SCPI à capital variable tout comme dans celui d'une SCPI à capital fixe, il ne faut pas négliger un facteur : celui des frais de souscription.
Contrairement à d'autres risques de cette liste, celui-ci ne concerne pas la rentabilité à long terme, puisque la différence intervient dès l'acquisition des parts. En effet, les frais font partie intégrante du prix à l'achat. On pense donc davantage au coût total que représentent les frais engagés lorsqu'on les additionne.
Composer avec les risques en SCPI : une question de mesure
Espérer un sans-faute est une mauvaise idée pour un investisseur. Comme on le dit souvent, les performances du passé ne préjugent en rien des succès futurs.
Faire preuve de rigueur et d'adaptabilité reste tout de même précieux.
Le flux des constructions, des projets immobiliers ne s’interrompt jamais en France, et peuvent être synonymes d'opportunités.
En étant bien conseillé et en gardant une vision d'ensemble de ses placements, l'on peut atteindre l'objectif principal d'un achat de part en SCPI : percevoir des revenus sur le long terme, et faire fructifier son capital.
Si les risques deviennent systématiquement des freins aux yeux de l'investisseur, un rendement est difficilement envisageable. À l'inverse, ne pas tenir compte des éléments cités dans cet article peut mettre une fortune en danger. Afin de garder l'équilibre, nous invitons chacun(e) à suivre de bons conseils et à diversifier ses approches.
Pour investir dès maintenant dans les meilleures conditions, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes persuadés que l’investissement immobilier n’est pas réservé aux plus fortunés. Et nous saurons vous le prouver.
