SCPI PEA : Comment investir dans une SCPI via un PEA ?

Investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via un PEA (Plan d'Épargne en Actions) représente un sujet d'intérêt pour de nombreux investisseurs cherchant à optimiser leur portefeuille financier. Les SCPI permettent de participer à un portefeuille immobilier diversifié tandis que le PEA offre des avantages fiscaux significatifs pour les investissements dans des actions européennes. Dans cet article, nous explorerons les particularités des SCPI et du PEA, les raisons pour lesquelles il n'est pas possible d'investir dans des SCPI via un PEA, ainsi que certaines alternatives disponibles pour diversifier son portefeuille d'investissement.

Qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement Immobilier aussi appelée SCPI ?

Les SCPI, sont des véhicules d'investissement collectif permettant à plusieurs investisseurs de participer à un portefeuille immobilier diversifié sans en gérer directement les biens. Les revenus générés par la location des biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, à la hauteur de leur participation dans la SCPI.

Sur le plan juridique, une SCPI est à la fois une société civile immobilière, autorisée à émettre des parts accessibles au public, et un fonds d'investissement alternatif régulé par l'Autorité des Marchés financiers (AMF) selon la directive AIFM (directive 2011/61/UE). Elle est également considérée, en vertu du Code monétaire et financier, comme un fonds ouvert aux investisseurs non professionnels.

Les SCPI, qu’elles soient de rendement, fiscales ou de plus-value, offrent des avantages tels que la mutualisation des risques et la perception de revenus réguliers sans les contraintes de gestion locative. Cependant, elles peuvent être influencées par les fluctuations du marché immobilier, entraînant des rendements variables.

Qu’est-ce qu’un PEA ou Plan d'Épargne en Actions ?

Le PEA, ou Plan d'Épargne en Actions, est un compte d'investissement spécifique destiné à l'acquisition d'actions ou de parts d'entreprises européennes. Il est régi par le Code Monétaire et Financier français. Ce dispositif présente des avantages fiscaux attrayants : les plus-values et les dividendes issus des investissements réalisés à travers un PEA sont exonérés de l'impôt sur le revenu, à condition que certains critères soient respectés, notamment une durée minimale de placement et dans le cadre de certains plafonds.

Il est important de noter que chaque individu majeur résident fiscal en France a le droit d'ouvrir un seul PEA à son nom. De plus, les montants versés dans un PEA sont soumis à une limite maximale de 150 000 euros. Cette restriction vise à encadrer les investissements réalisés via ce compte d'épargne spécifique. En somme, le PEA offre un cadre avantageux pour investir dans des actions européennes tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable, sous réserve du respect des conditions établies par la réglementation en vigueur. 

Incompatibilité entre SCPI et PEA

Malheureusement, en 2023, investir dans des SCPI via un PEA n'est pas autorisé par la loi. En effet, ces deux types d'investissements diffèrent grandement dans leurs objectifs et leurs instruments. Le PEA est spécifiquement conçu pour les produits financiers liés à la Bourse, comme les actions, les SICAV ou les FCP, tandis que les SCPI se concentrent sur l'immobilier, permettant aux investisseurs de détenir des parts dans des biens immobiliers gérés collectivement. 

Pourquoi est-ce impossible ?

Cette incompatibilité découle des règlements législatifs et fiscaux distincts régissant le fonctionnement du PEA et des SCPI. Les SCPI étant des véhicules d'investissement immobiliers, elles ne sont pas éligibles pour être détenues dans un PEA, limitant ainsi les possibilités d'intégration.

Les avantages potentiels de la combinaison SCPI-PEA

On peut toutefois d’intéresser aux avantages potentiels que permettrait une association SCPI-PEA si elle venait à être autorisée par la loi d’ici quelques années. Si par hypothèse l'investissement dans des SCPI était autorisé dans un PEA, cela pourrait potentiellement offrir des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs réalisant ce type d’opérations.

En effet, le PEA bénéficie d'une fiscalité avantageuse où les gains sont exonérés d'impôts après une période de détention de 5 ans. Cette exonération viendrait optimiser le rendement de l'investisseur dans la SCPI. En revanche, une clôture anticipée ou une rupture du PEA avant 5 ans soumettrait les plus-values à la flat-tax de 30 % (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), réduisant ainsi les avantages fiscaux initialement prévus.

Investir dans une SCPI via une assurance-vie

S’il n’est pas possible de combiner un PEA et une SCPI, il existe d’autres voies, telles que la souscription d’une assurance-vie, pour investir dans une SCPI. En effet, l'assurance-vie se présente comme une alternative intéressante pour obtenir un rendement moyen dépassant les 4% avec une fiscalité avantageuse. Dans ce cadre, il est possible d'investir indirectement dans des SCPI. En 2022, le rendement moyen des SCPI était de 4,53%. L'assurance-vie offre ainsi une possibilité d'accès à ces investissements immobiliers collectifs sans les contraintes liées à la détention via un PEA.

Produits éligibles au PEA

Le PEA est un produit d'épargne réglementé qui exige de détenir au minimum 75% d'actions d'entreprises européennes. Divers actifs financiers sont éligibles, notamment les actions de sociétés européennes, les parts de Fonds Communs de Placement (FCP) et de Sociétés d'Investissement à Capital Variable (SICAV), les certificats d'investissement, certains Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), ainsi que les Fonds Négociés en Bourse (ETF).

Des investissements distincts dans une SCPI et un PEA restent toutefois complémentaires

Les SCPI et le PEA sont deux placements différents, mais ils présentent des avantages complémentaires qui peuvent être mis à profit dans une stratégie d'investissement globale.

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans l'immobilier d'entreprise. Elles offrent un rendement potentiel intéressant, mais elles sont également soumises à un risque de perte en capital.

Le PEA est un plan d'épargne en actions qui permet d'investir dans des actions européennes. Il offre une fiscalité avantageuse, notamment une exonération d'impôt sur les plus-values après 5 ans de détention.

En investissant à la fois dans des SCPI et un PEA, un épargnant peut bénéficier des avantages suivants :

• Un rendement potentiel plus élevé : les SCPI offrent un rendement potentiel plus élevé que les actions, en moyenne autour de 4 % par an. En associant les deux placements, un épargnant peut espérer augmenter son rendement global.

• Une diversification des risques : les SCPI et le PEA investissent dans des actifs différents. La combinaison des deux placements permet de diversifier les risques et de réduire la probabilité de perte en capital.