Investir dans une SCPI : avis en 2024

Tantiem propose d'investir en immobilier fractionné, sur un modèle a priori similaire aux SCPI, à la différence notable que vous pouvez choisir les biens sur lesquels vous préférez investir avec Tantiem.

Nous vous présentons dans cette série d'articles le mode de fonctionnement des SCPI, leurs avantages et leurs inconvénients en 2024. Bonne lecture !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Si vous cherchez une alternative pour un investissement dans l’immobilier, une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut être intéressante pour vous. Le principe est simple: des investissements collectifs sont organisés par ces sociétés afin de financer des projets immobiliers (on l’appelle aussi l’investissement pierre-papier). 

Comment cela fonctionne t'il ? Les investisseurs apportent des fonds, qui peuvent être plus ou moins conséquents, pour acquérir des parts de la SCPI et ainsi percevoir un rendement. La SCPI investit dans la pierre avec les fonds récoltés et gère toutes les composantes propres à la gestion immobilière.

Les SCPI diffèrent d’un projet immobilier classique avec leurs caractéristiques spécifiques :

• Gestion immobilière : Toute la gestion immobilière est prise en charge par la SCPI, soutenue par des professionnels de l’acquisition, de la gestion ou encore de la location immobilière

• Accessibilité : Quand il s’agit d’acheter des parts d’une société, les montants sont très accessibles, ce qui n’est pas le cas de l’investissement immobilier classique qui impose d’investir des fonds conséquents, dans l’achat d’une propriété entière par exemple

• Liquidité : Une part dans une SCPI est théoriquement plus liquide qu’une opération immobilière classique : l’achat d’une propriété impose la revente de celle-ci pour retrouver ses liquidités

• Revenus : Le client perçoit un rendement sous forme de dividendes à une date déterminée au préalable

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI ont toutes une caractéristique commune : l’investissement immobilier de façon collective. Mais on distingue tout de même des types de SCPI en fonction de leur stratégie :

• Les SCPI de rendement : la stratégie d’investissement consiste à investir dans des biens immobiliers commerciaux, comme des bureaux par exemple, pour parvenir à générer de façon régulière un revenu grâce aux loyers

• Les SCPI de plus-value : le but n’est pas de générer des loyers ici, la stratégie d’investissement consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le revendre. Ces acteurs visent des biens dont la valeur est inférieure à celle du marché, pour ensuite tenter de le revendre plus cher, et ainsi obtenir une plus-value.

• Les SCPI de fiscalité : en investissant dans une SCPI de fiscalité, l’investisseur bénéficie de plusieurs avantages fiscaux selon des dispositifs bien précis, qu’on appelle dispositifs de défiscalisation immobilière

Ce sont les principaux types de SCPI qu’on retrouve le plus souvent. Il est à noter que certaines SCPI peuvent être spécialisées dans un secteur particulier, comme l’hôtellerie, la santé ou encore les résidences.

Évidemment, chaque investisseur doit définir ses objectifs (rentabilité, plus-value, avantages en termes de fiscalité) et bien comprendre la stratégie de la SCPI dans laquelle il souhaite investir.

Avant de songer à investir dans une société civile de placement immobilier, le potentiel investisseur doit réfléchir à différents éléments qui orienteront sa décision vers une SCPI en particulier. Il lui faut pour cela rassembler un maximum d’informations sur ses objectifs d’investissement, mais également sur les SCPI et leurs caractéristiques.

Plusieurs sites proposent des analyses des SCPI, le plus connu étant MeilleureSCPI.com.

Voici les étapes à suivre pour se construire un avis sur les SCPI :

1. Se fixer des objectifs réalisables et cohérents

Un investisseur doit avant tout savoir la raison pour laquelle il investit. Cette règle est d’autant plus vraie dans le cas d’une opération pierre-papier. En effet, les SCPI peuvent être de rendement, de fiscalité, ou encore de plus-value, et le choix se fera donc en fonction de l’objectif de l’investissement : est-ce pour attendre de générer une plus-value sur la vente, ou pour bénéficier des mécanismes de défiscalisation immobilière ?

Aussi, il faut toujours opérer l’arbitrage entre rendement et risque. Les sociétés de placement communiquent assez bien sur les risques encourus et le rendement qu’elles envisagent de procurer à leurs investisseurs. Il faut être conscient de sa capacité à faire face aux baisses de valeur, ou aux rendements à la baisse.

2. S’informer sur les SCPI

Après avoir défini clairement ses objectifs financiers et les risques qui y sont associés, il est alors temps d’effectuer ses recherches sur les SCPI. Ces recherches doivent être en cohérence avec les objectifs préalablement définis. De nombreuses informations sont facilement disponibles sur internet, le plus souvent directement sur le site de l’acteur en question. 

3. Analyser la société de placement

Pour chaque SCPI dans laquelle on est susceptible de faire une opération, il faut analyser différents critères qui montrent la qualité de l’acteur :

• L’expérience de la SCPI

• Sa réputation

• Son historique d’investissements

• Expertise

• Transparence de l’information

4. Analyser les biens du portefeuille

Il convient d’identifier les types de biens présents au patrimoine de la SCPI, afin de comprendre le degré de diversification de son placement. L’emplacement géographique ou la nature du bien (commercial, résidentiel, etc.) exercent une influence sur le choix de la SCPI.

Cette analyse peut être souvent complexe !

5. S’informer sur les performances passées

L’historique financier de la SCPI est très important. Il faut saisir les notions de taux de distribution et de plus-values immobilières pour comprendre l’avantage financier qu’on peut tirer d’un investissement pierre-papier. Même si les résultats passés ne seront pas forcément les mêmes dans le futur, ils donnent beaucoup d’informations sur la qualité du rendement.

Le taux de rendement moyen des SCPI a été d'environ 5% ces dernières années.

6. Tenir compte des frais et des commissions

Le plus souvent, les sociétés de placement imposent des frais de souscription plus ou moins élevés selon le montant de l’investissement réalisé. Une commission peut aussi être prélevée dans le cas de la revente d’une part dans la société. Ces frais sont plus ou moins élevés selon la SCPI, et ils peuvent s’avérer très onéreux parfois, ce qui réduit donc le rendement obtenu à terme.

Ce n’est qu’après avoir réalisé toutes ces étapes que vous trouverez la SCPI parfaitement adaptée à votre situation financière et à vos objectifs.

Le taux de distribution

Il est sûrement l’indicateur le plus observé par les investisseurs. Il exprime en pourcentage ce que représentent les dividendes distribués par rapport au prix de la part. Plus il est élevé, plus le rendement proposé par la société de placement est intéressant. Il est à interpréter en fonction du risque des investissements présents dans le patrimoine de la SCPI.

Le taux d’occupation financier

Cet indicateur est aussi très important car il renseigne sur la qualité de gestion de la société de placement. Il indique l’importance de la vacance locative, à savoir le nombre de logements vides. L’investisseur qui souhaite maximiser son rendement va percevoir une occupation financière faible comme un risque. En effet, cela indique sur le potentiel maximum de rendement n’est pas atteint, et l’investisseur pourra constater une irrégularité des loyers et donc de ses revenus.

La capitalisation de l’acteur

 La capitalisation d’une SCPI, qui correspond au prix d’une part multiplié par le nombre de parts, renseigne sur la solidité financière et la taille de la SCPI. Lorsqu’une société de placement présente une plus grande capitalisation, cela indique qu’elle dispose d’importantes ressources financières lui permettant à la fois de diversifier ses investissements, mais aussi de gérer son patrimoine de biens immobiliers plus efficacement.

L’immobilier accessible

L’opération immobilière classique nécessite en général un apport de fonds important. Les SCPI proposent au contraire un ticket d’entrée dans le monde de l’investissement immobilier beaucoup plus abordable. L’achat de parts est nécessairement moins cher, ce qui permet à un grand nombre d’investisseurs de pouvoir investir leur argent dans la pierre, sans un apport initial très élevé.

Une gestion déléguée

Loyers impayés, réparations ou encore problèmes de copropriété, il n’y en a pas lors d’un investissement pierre-papier. La société de placement s’occupe de tout : de la recherche à la revente, en passant par la gestion, l’investisseur n’est pas impliqué dans tout le processus du projet immobilier. Par conséquent, il fait reposer son investissement sur des professionnels de l’immobilier qui s’occupent de tout.

Diversifier ses investissements

Une SCPI est une société de placement qui dispose d’un portefeuille de biens immobiliers. Ces biens sont généralement de nature différente, ce qui permet d’investir dans un patrimoine immobilier très bien diversifié. Même au sein des SCPI spécialisées, la nature des biens et des risques qui leur sont associés sont très différents. On peut alors respecter la loi fondamentale de l’investissement : diversifier ses placements.

Le choix en fonction de son objectif

L’un des principaux avantages des SCPI réside dans les différents types d’investissement proposés. L’investisseur peut avoir un objectif de rentabilité, de plus-value ou de fiscalité, il trouvera toujours une SCPI qui répond à son besoin. Cela permet d’éviter de mettre en œuvre toute une stratégie d’investissement qui est déjà établie par la société de placement.

La régularité des revenus

Chaque acteur dispose de sa politique de distribution de revenus, qui s’organise souvent par trimestre. Les investisseurs reçoivent à chaque date fixée un rendement en fonction du montant de leur investissement et des loyers récoltés dans le cas d’un objectif de rentabilité. C’est une véritable source de revenus passifs pour le client, qui n’impose pas de grands efforts à terme.

Transparence de l’information

Dans un projet immobilier classique, l’acquéreur peut parfois subir une asymétrie d’information provenant du vendeur. Les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers, qui leur impose théoriquement une obligation de transparence quant aux caractéristiques des projets et une obligation de communication régulière avec les investisseurs.

Des frais élevés

La rémunération des SCPI se fait sous forme de frais et de commissions. La société de placement impose d’abord des frais d’entrée, parfois même de sortie. Aussi, elle peut imposer des frais de gestion plus ou moins élevés selon sa taille, son rendement et la nature de sa stratégie d’investissement. A terme, ces frais entraînent une conséquence négative sur la rentabilité d’une part en SCPI car ils viennent en déduction.

Un risque de perte

Évidemment, la caractéristique d’un investissement n’échappe pas au cas du pierre-papier : le risque. Chaque opération comporte des risques qu’il convient de mesurer. En particulier lors d’un investissement dans une SCPI de plus-value : on mise sur une augmentation de la valeur d’un bien immobilier à terme, ce qui n’est par définition par garantie du tout.

Une variation du rendement

Quand bien même l’investissement dans une SCPI permet de générer des revenus passifs grâce aux loyers (pour un objectif de rentabilité), le montant de ces revenus n’est pas connu à l’avance et peut donc varier d’une période à une autre. Si les performances de la société, et donc de son patrimoine immobilier, sont mauvaises, la rentabilité ne sera pas nécessairement intéressante pour l’investisseur.

L'absence de liquidité

Contrairement à un projet immobilier classique, l’investissement dans une SCPI est plus liquide. En effet, le titre peut être revendu selon les conditions de la société de placement. Mais cette liquidité est confrontée à certains problèmes, comme la demande sur le marché secondaire par exemple, qui peut ne pas être conséquente. Aussi, il peut être compliqué de revendre ses parts si les conditions de la SCPI ne le permettent que de façon limitée. Et enfin, il peut exister des frais appliqués à la cession de parts, mais aussi un délai d’attente plus ou moins long.

SCPI Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen se présente comme une SCPI de rendement, créée en 2020, et qui comptait fin 2022 plus de 4 700 investisseurs. Le montant total collecté s’élève ainsi à plus de 210 millions d’euros, des fonds grâce auxquels la SCPI parvient à procurer un taux de distribution de 7,04% à son client (rapport entre les dividendes bruts versés et le prix de la part). Le prix de la part est fixé à 200€, et le respect des critères ESG est au cœur de son projet.

SCPI Corum Origin

Avec des investissements principalement en dehors de la France, Corum Origin offre un taux de distribution de 6,88%, qui s’applique ici à un prix unitaire de part fixé à 1135€. Le patrimoine immobilier de Corum fin 2022 représentait 1,45 millions de mètres carrés, avec principalement des bureaux et des commerces.

SCPI Cœur de Régions

La SCPI Cœur de Régions, créée en 2018, priorise des biens commerciaux, comme les bureaux ou locaux d’activité, et présente une part de 70% de ses biens immobiliers en dehors de l’Île-de-France. Elle est gérée par Sogenial Immobilier. Le prix unitaire de sa part est fixé à 664€, une part qui procure un taux de distribution de 6,40% en 2022.

Si certaines SCPI (les plus récentes telles que Remake ou Iroko) continuent à servir des performances à 6%, les SCPI ont globalement annoncé de mauvais résultats en 2023. La performance réelle (taux de distribution) a ainsi été 4,52% en 2023, identique à 2022.

Nombre d'entre elles ont dû diminuer la valeur de leur part de 5% en moyenne avec la baisse de la valeur du parc immobilier, et nous pensons que cette baisse est loin d'être terminée.

Il est clair que le fait d’acquérir un bien immobilier de façon autonome pour construire son capital demande de la connaissance, de l’implication, beaucoup de temps et un crédit suffisant. De ce point de vue, les SCPI facilitent grandement l’opération et procurent un gain de temps pour se former un capital en investissant sans l’obligation de faire un crédit, et le tout peut être fait en ligne. 

Il n’en reste pas moins que le client ne peut pas choisir les actifs dans lesquels il souhaite investir, n’a pas l’assurance d’un contrôle total, et s’expose tout de même au risque de perdre la valeur du capital investi.

L'immobilier fractionné tel que le propose Tantiem est en ce sens intéressant car il offre aux investisseurs des modalités identiques aux SCPI, avec des rendements plus élevés, une fiscalité plus attractive, le choix et la transparence totale.